经参调查丨“闲”置资产“忙”出圈——天津城市更新观察
新年伊始，漫步在天津天开高教科创园，满街都是面包的香味，牛肉面店门口排起了长龙。 抬头一看，我可以看到银行、电信局、咖啡店里人来人往。 一支由二十或三十人组成的参观团队正在跟随导游穿过建筑物……
天开高教科创园开园现场。资料图
很难想象，这个科普园区在一年前还是一个“废弃广场”。 从枯草、破窗、烂尾楼，到商铺林立、麦当劳计划入驻，短短3个月时间，这座闲置近10年的大楼上演了“翻天覆地”。
多年来，随着产业升级和城市发展，一些“城市地标”成为“城市伤痕”，昔日的“龙头企业”成为流浪猫聚集地，造成资源的巨大浪费。
近两年，天津为“伤疤”动手术，为“空楼”注入人气。 烂尾楼变成“枯木逢春”，老厂房迎来新主人，片片闲置土地开出新项目。 仅市国资系统盘活资产336万平方米，收入230亿元。
城市的“伤痕”，历史的痕迹
从天拓地铁站步行几分钟即可到达砖红色建筑风格的天拓创意生活园。 位于天津市南开区，距著名的南开大学不远。
然而，这个交通便利的中心城区却给人一种“城中村”的感觉：走在路上，每隔几米就会遇到一根电线杆，拐个弯还可以看到一根电线杆。供热管悬挂在距地面2米处。 沿着通往附近住宅区的街道高架。 再往前走，沿街的8家地下室商铺中有6家玻璃门布满灰尘，等待出租。
唯有静静矗立的“牛头”雕塑，让人回想起这里昔日的繁华。
天拓创意生活园的前身是天津拖拉机厂。 1958年，我国第一台中马力轮式拖拉机“天牛”在这里下线。 作为传统工业基地，天津拖拉机厂、天津第一机床厂等一大批传统制造企业的名字响彻全国，在我国工业史上留下了浓墨重彩的一笔。
1986年至1998年，随着国企改革和新一轮产业升级，天津不少工业企业开始从中心城区向滨海新区转移。 此后，一些老工厂就闲置了。
河东区城林岛地铁站附近也有这样的痕迹：一堵长长的砖墙围着一片荒地，将周围的高层建筑隔开。 这块土地上的天津制药厂于世纪之交搬迁至滨海新区后，该土地已闲置了20多年。
近年来，由于资金链断裂、市场不景气等原因，烂尾楼成为城市新的“疤痕”。 天开园的前身是“科技广场”，是一家私营企业开发的办公楼。 该民企破产后，由破产管理人亚星清算服务有限公司接管。其经理赵进表示，由于民间借贷等原因，该公司资金链断裂。 其破产时，八栋写字楼、公寓楼基本竣工，其中两栋已售出数百套房屋，“尤为遗憾”。
此外，部分楼宇空置率上升，出现“新空置”。 例如，天津凯诚房地产咨询有限公司2022年年报显示，2018年以来，天津某区2020年至2022年写字楼成交量、成交价持续下降，空置率持续下降。达到43%。
“近年来，中心城区经济发展放缓，产出贡献下降，支撑作用减弱。 面对产业空心化等突出问题，迫切需要在产业定位、功能承载、空间布局、政策引导等方面进行深入规划和创新。 ”天津市相关部门一位负责人表示。
为什么几十年来一直闲置？
记者走访了十几处闲置资产发现，虽然闲置资产所在位置总体较好，但命运却千差万别。 一些写字楼小院闲置两三年后重获新生，但管乐器厂旧址却闲置了20多年，无人问津。 这种闲置十几年、几十年的情况也不例外。 一个地理位置优越、交通便利的地方为何多年闲置？
首先，住房产权遗留问题相互交织。 天津二次工业园复兴前，这里是闲置了两三年的办公场所。 原单位一位不愿透露姓名的负责人表示，该建筑曾多次违建，现有厂房面积与原建筑面积有明显差异。 “按照现行政策，房产必须恢复原状才能开发。但拆迁投资太大，没人愿意接手。”
其次，土地性质影响运营成本。 闲置工厂多为原纺织、化工、机械等企业，用地为工业用地。 这些地方再开发时一般都会选择商业、文化、旅游等。 这将需要转变为商业用地。 河东区产业发展促进局局长马俊猛解释说，商业用地的开发成本是工业用地的近两倍。 仅此一点，就导致不少老厂振兴项目“未开工就流产”。
文物保护和工厂发展难以平衡，也是导致闲置的重要因素。 在老工业基地天津，许多老工厂被列为当地文物或工业遗产。 例如，和平区成都路有一栋砖木结构的两层洋楼。 走在木质的楼梯和地板上，可以感受到历史的厚重。 这里是抗日名将张自忠的故居。 2013年被评为天津市第四批文物保护单位。 “当时小西楼内有一家餐饮公司，但人来人往、烟雾火灾会对砖木结构房屋造成一定程度的损害。根据相关规定在文物保护方面，我们需要先清理，然后再招商。” 天津市政建设集团有限公司副总经理马建岭说。
此外，盘活经济账户也不划算。 天津股权交易中心的数据显示，中超闲置厂房复用有一半是租赁。 天津一家私营厂房租赁公司负责人张宏业为记者算了一笔账。 按每平方米至少1000元的改造费用计算，一个中型的旧厂房改造动辄上千万元。 但租赁工厂很难获得银行贷款，金额巨大。 资本投入让民营企业无力回天。
“看得见的手”拉动“看不见的手”
如果梳理一张“闲置资产图”，就会发现，闲置资产主要集中在老城区和中心城区，主要是国有资产、行政事业单位资产，包括旧厂房、办公楼、闲置土地、办公大楼。 房屋、小西楼等。但也有郊区地块和私营企业资产。 例如，滨海新区一家民营汽车零部件厂倒闭后，占地26万平方米的工厂闲置多年。
验证如此复杂的资产并非易事。 接手“科技广场”后，赵进感叹，烂尾楼引发的上访在城里人尽皆知。 “负债数十亿元，仅靠市场手段很难盘活。”
这也是闲置资产所有者的共同心声。 天拓地块于2019年被两家房地产公司接管，改造为商业街。 但在招商引资方面却面临困难。 几十米高的“金店招商热”广告海报已经褪色，入住率只有30%至40%。
2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》； 2022年9月，天津市政府办公厅印发《天津市进一步盘活存量资产扩大有效投资的若干措施》； 2022年12月9月，天津提出“中心城区更新升级行动”等“十大行动”，盘活现有资源是重要组成部分。 此后，天津出台了一系列创新政策盘活闲置资产，驶入快车道。
产权问题和土地性质是两块“硬骨头”。 对此，经过多轮讨论，天津市河东区委以会议纪要的形式，允许企业利用现有厂房进行改造，无需拆除重建。 “没有政府的背书，谁都不敢放心入住。”受益于这一政策的二次方产业园运营负责人孙文普说。
同时，天津根据国家相关规定发文，允许工业用地商业性开发，过渡期为五年。 从现实角度看，推迟土地产权变更带来的经济效益大于弊端。 马俊猛说：“园区资源可以在短时间内投入使用，每个园区平均增加税收100万元。”
文物保护也想出了新办法。 2023年夏天，在第四批国家工业遗产名录上的“天津第三棉纺织厂”厂房里，建筑工人在室内搭建钢筋、浇筑水泥，“包裹”了原有的建筑，建造了一座新的、较小的房子。
目前，该项目已竣工。 天津棉三创意企业管理服务有限公司总经理陈强表示，为了最大程度地保护工业遗产，公司与文物保护单位沟通，打造了“屋中屋”规划不仅保护了文物古迹，还开发了该地区的闲置空间。 老建筑带来新的生命。
除了一系列政策突破之外，真金白银的投入也必不可少。 天津市住建委2023年公开数据显示，该市已批准城市更新项目16个，总投资1473亿元。
“我们将以项目为抓手，更新商业建筑、闲置旧厂房、小西洋楼等闲置低效资源利用，盘活存量、扩大增量、提高质量。” 天津市住建委二级巡视员侯学刚表示。
“大账本”战胜“小账本”
几个月前，记者走进吉利长程新能源商用车天津工厂项目现场。 数百米长的U型厂房已基本完工，一些工人正在严冬中努力搭建试验跑道。
在“叮叮叮叮”的声音中，泰达工业园项目负责人、经理李士元给记者算了一笔账。 同样规模的新能源汽车产业园建设成本约为每平方米4000至5000元，但振兴成本工厂闲置后，改造成本仅1000元左右。
事实上，本轮盘活闲置资产基本以国有企业为主。 例如，天拓地块由天津泰达城市更新建设开发有限公司承建，天开园区由天津宏达科技创新产业发展有限公司建设开发，吉利长程则由天津泰达城市更新建设开发有限公司承建。新能源商用车天津工厂项目由泰达产业园负责建设。 不少承建项目的国企负责人表示，振兴项目一般需要20至25年才能实现盈利。
从公司的小额账目来看，整体利润很小。 根据房地产开发经验，住宅与商业开发的比例约为6:4即可盈利。 然而，当前房地产市场低迷，以出售住宅为盈利点已成为问题，这意味着振兴项目无法快速收回成本。
“振兴项目有低息银行贷款支持，但国企在接手振兴项目时基本都是微利。” 天津泰达荣盛城市更新建设发展有限公司南开区天拓片区城市更新项目负责人赵丹江表示，这才是国有企业应尽的社会责任。
不过，从社会福利这个“大账”来看，这是一笔非常划算的交易。 盘活闲置工厂，国有资产保值增值。 天津市国资委数据显示，该市约有500万平方米国有资产闲置。 2022年、2023年，全市将盘活336万平方米，财政收入达到230亿元。
天津股权交易中心总经理助理夏龙江表示，2022年至2023年，国有企业存量资产盘活交易额将达到435亿元，增值溢价将超过9亿元。 例如，博华集团国际轮胎公司的厂房和设备通过上市转让，盘活国有资产7.1亿元。
老城经济焕发出勃勃生机。 天津工业缝纫机厂改造成新动能引进教育中心后，已有36家高新技术企业入驻园区，第一年园区总收入就达到1.2亿元； 闲置写字楼改造成“二次方”二手商品流通电商产业园后，每月交易额增加2000万元，年交易额预计将达到10亿元。 天拓地块也进入第二次活化阶段，打通东、南、西方向的交通拥堵点，并与天开公园及周边住宅区连接。 不久的将来，这里将建成一条充满活力的商业步行街。
群众成为直接受益者。 滨海新区泰达开发MSD大楼改造成天津经济开发区政务服务中心，可实现693项业务“一站式”办理。 宽敞的大厅里，做生意的人络绎不绝。
天津经济技术开发区国资局企业发展科科长石维熙表示，2020年以来，泰达借助北京缓解非公有制的契机，组建了写字楼投资运营团队。 ——发挥首都功能，探索“商业招商”和“写字楼+产业”选项招商模式下，默沙东全球写字楼综合出租率从2020年的55%提升至61%。
越来越火爆的天开元，目前注册企业已超过1100家。 根据规划，天开园区核心区将建设南开大学、天津大学“家门口”的新园区，为创业、科技成果转化、教学科研创造条件。
天开园区运营公司天开发展集团有限公司相关负责人充满信心地表示：“将科技元素、文化元素融入城市建设，打造一座绿树成荫、充满生机的科创之都。”图书。” （记者 王景怀 尹思源 天津报道）