深聊武汉青岛路旧改项目
2019年11月3日，华发集团在平和包装厂旧址多牛世界举行华发外滩惠生教书屋开业仪式。这是华发集团自2015年获取青岛路地块以来，时隔近五年，这一历史悠久、引人瞩目的旧改项目首次亮相。
2019年11月8日，华发集团旗下武汉华发长盛房地产开发有限公司新建居住及商业配套项目（青岛路D-2地块一期）预审预案公布，连同2018年开工的咸安坊改造项目（青岛路D-2地块），标志着华发外滩汇项目进入加速建设阶段。
目前，关于华发外滩项目的资料并不多，在实地考察并综合查阅所有资料后，我们将从历史渊源、保护修复、未来前景等角度对该项目进行分析。
01
历史起源
青岛路形成于清末民初，原名华昌街，位于旧汉口英租界，隔江与英方相望，英租界是汉口最早形成、发展最为成熟的租界区。
▲1926年国民政府收回英租界前的江汉海关景象
这里是汉口近代工业的发源地，也是最早的金融贸易中心。当时掌控汉口大部分经济命脉的金融机构和企业，如麦加利银行、汇丰银行、花旗银行、景明洋行、盐业银行、平和包装厂等，以及圣教书屋、鲁兹故居、英文楚报社等一大批英式建筑，共同构成了老汉口“十里洋场”的开端。
▲1927年汉口旧英租界场景
与此同时，中西建筑文化在这里长期碰撞、交流，使武汉的老建筑与西洋建筑逐渐融合，产生了一种超越地域的新文化形态——汉式建筑，呈现出多元复杂、有机共生、中西融合的风格。
咸安坊、同丰里、韩安村等里弄式近代居住建筑群便是其代表。
▲青岛路周边弄堂里的民居
青岛路地区现存文物保护建筑5处、优秀历史建筑7处，其所在的沿江江岸区聚集了武汉市80%以上的历史文化街区、76%以上的历史优秀街区、70%以上的历史优秀建筑，是武汉历史文化风貌的核心区域，被誉为“万国建筑博物馆”。
▲电影《黄金时代》以民国时期为背景
拍摄地点之一是青岛路地区的咸安坊。
这些数百年前的历史建筑，共同见证了汉口的鼎盛与兴衰，成为这座城市的时代缩影和文化名片，成为这座城市的根基和精神坐标，更是武汉珍贵的历史文化遗产。
新中国成立后，青岛的建筑风格因其鲜明的历史印记吸引着游客的驻足。
▲咸安坊旧址老巷子
改革开放后，在轰轰烈烈的城市更新进程中，带有鲜明历史印记的青岛路有幸保留了下来。随着武汉城市建设的快速发展，青岛路周边地区也面临着转型升级。
2005年，汉口最北边的租界区永清率先开始改造，被香港瑞安集团打造成武汉新时尚商圈“武汉天地”，也成为武汉乃至全国旧城改造的成功典范。
▲武汉天地商业街依托旧租界历史建筑而建
2007年，为配合越江隧道建设，武汉市城市规划院开始编制《汉口原租界区青岛路保护规划》，并于2008年获市政府批准。
▲青岛市道路保护规划范围
2010年，为迎接辛亥革命100周年，切实把青岛路地区的保护和利用落到实处，专门编制了《青岛路地区改建工程建筑规划》，把汉口租界最南端的旧英租界区的改造提升工作提上日程。
▲武汉市规划设计院绘制的青岛路历史文化街区规划效果图
2015年6月，珠海华发集团以创纪录的15.8亿元总价、楼面价13002元/平方米拿下青岛道路改造项目P(2015)049号地块，这是武汉市自2005年以来规模最大的城市改造项目。
华发集团竞得的青岛路A、B、C、D地块总占地面积7.72万平方米，净用地面积6.52万平方米，用途为商业及服务业、居住业、公共管理及公共服务业，其中隧道影响地面积15720平方米，绿地面积1.2万平方米（长江隧道控制用地）。
项目总建筑面积控制在平方米以内，商住建筑面积比例为5.2:4.8，土地竞得方需持有不低于75%的商业部分，新增建筑面积约10万平方米，保留建筑面积2.12万平方米。
▲青岛路地块规划要求
青岛路项目整体规模不大，住宅占比也不大，商业占比大且需自持，加之土地上有各种附加条件和开发限制，外界关注度较高，在多数房地产商眼中，这是一块食之无味、扔掉可惜的“鸡肋”。
但从城市运营商的角度看，这却是一次展示实力和品牌的绝佳机会，那么珠海华发能不能做好呢？
▲华发珠海北山片区城市更新效果图与青岛路项目类似，该项目是展现“百年珠海”的城市名片和文化地标
02
保护与修复
青岛路位于汉口历史文化保护区内，是开发商参与改造的为数不多的项目之一。其悠久的文化底蕴和完好无损的建筑保存，注定会是一个全城瞩目、牵动城市根基的老旧改造项目。同时，整个工程相当复杂，耗时颇长。
▲汉口历史文化街区一景
从老照片中我们可以看到，旧英租界的建筑密度很高，这也体现了当时不同租界区域的土地价值。寸土寸金的英租界改造难度远大于建筑密度较低的日租界。
▲改造前青岛路一带老建筑密集
项目内不少历史保护建筑不仅需要彻底修缮，有的还需为配合城市建设整体搬迁。
▲项目内历史保护建筑分布图
▲项目内文化遗产建筑及优秀历史建筑保护规划
▲整个地块的土地利用结构相对复杂
越江隧道控制区和影响区占相当一部分
2016年，华发集团青岛路项目总体规划方案完成并获得市政府批准，2016年9月，项目正式定名为“华发外滩俱乐部”，并开始步入正轨，圣教书屋率先启动改造。
▲项目整体效果图
作为青岛路历史建筑改造的典型和先行者，圣教书屋的改造计划同样充满曲折。
最初，连基本的修复资料都没有，只有一张黑白照片，因此华发的修复团队误以为圣教书屋原来的门面是灰色的。
后来，相关人员找到了耶鲁大学基督圣书店留下的珍贵史料，得知它原来的面貌是上面是红色，下面是灰色，这才有了最新的修复方案，他们用同样规格、同样颜色的材料，将它完整复制出来。
圣教书屋的改造充分尊重历史建筑的原貌，除了采用红砖砌筑再以锭缝填充的特殊工艺外，室内木质构件均予以保留修缮，结合天井与平屋顶的修复，建筑地基也经过彻底处理，以防受潮。
开业后的圣教书屋内部，将诸多科技元素、影视画面融入历史的展示，承担起“汉口外滩历史博物馆”的重任，同时这里也暂时作为华发外滩会所项目的销售中心。
▲圣教书屋改造前后实景图
圣教书屋的改造开放，标志着青岛路独特的历史文化场景重现，也让华发外滩俱乐部与百年汉口的文化根源连了起来。
▲2019年11月3日重新装修后正式开业的圣教书店内部。
对于何恒甫一路主楼，即当时的“汉口红卍字会”总部，在充分论证必要性、进行全面加固后，采用换装梁将旧基础与上部墙体结构分离，再以滑移梁作为房屋行走的轨道，结合同步移动、就位连接技术，将建筑整体向胜利街方向移动21.8米，避开了长江隧道的影响。
作为武汉市为数不多的历史建筑搬迁案例之一，此举意义重大。
▲和恒福一路主楼改造前实景及改造后效果图
曾以“钢窗蜡板”闻名世界的咸安坊，是汉口高档住宅的代表。咸安坊10栋建筑的保护过程中，从门窗、屋顶到天花板、地板等室内部分均原地复原，室外部分则采用仿古砖进行保护修缮，保留室内、修缮室外，保留了建筑的沧桑与历史的可读性，重现了昔日的繁华景象。
▲咸安坊改造前实景与改造后效果图
在项目整体规划、历史街区保护等方面，华发组建了中外结合的大师团队，首席设计师是拥有丰富旧城改造经验的本杰明·伍德，善于利用传统建筑特色，修复旧貌，赋予其新的生命力和商业价值。
▲上海新天地、武汉天地、汉口中山大道
这一转变是本杰明·伍德的杰作
建筑史学家梁思成曾说过：“建筑是历史的载体，建筑文化是历史文化的重要组成部分，它承载着人类对自身历史的记忆和情感。”
即便在全国范围内，像青岛路这样具有深厚文化历史底蕴、兼顾建筑保护与商业开发、融合中西建筑风格的房地产项目也极为罕见。
对待如此宝贵的土地，华发用了近五年的时间，投入巨资对众多历史建筑进行修缮、保护、迁移，这背后展现的是华发的城市运营能力，以及与武汉融通、共进的态度和决心。
▲华发外滩项目从2015年拿地至今的发展历程
03
未来展望
项目整体规划上，华发外滩会所位于中山大道文化旅游轴与滨江景观生态轴之间，将还原老汉口百年风貌，打造成为青岛路特色文化街区和时尚生活中心。
▲项目位置规划
▲鄱阳街南侧青岛路社区公共空间设计
与华发外滩俱乐部共同构成汉口历史文化街区核心区
总体布局上，将构建“一带两街”商业布局，由绿道、国际时尚精品街、文化街组成，涵盖高端商业、顶级会所、艺术展演、别墅等，聚集成多元包容、极具吸引力的城市综合体。
▲项目整体效果图
其规划布局与上海新天地、成都宽窄巷子等地相似，同时华发外滩会所将低层住宅、商业街区、文化遗产建筑集中于同一地块，既有保留修缮的老建筑，也有新建的商业、住宅建筑，这无疑增加了前期规划和后期运营管理的难度。
▲青岛路D地块规划平面图及D-2地块一期经济指标
▲D地块沙盘图。黄色框为咸安坊商业街，蓝色框为新建居住区。
红色框内为景明楼和圣教书屋，均为文化遗产建筑。
地块上的其他建筑均为新建的商业建筑。
▲施工中的D地块
华发外滩会所项目核心地块
▲D地块技术经济指标
在住宅定位上，其体量仅占项目总体量12万方的48%，即不超过5.8万方，整体最大屋面高度不超过24米，将打造成里分式花园洋房，也将是武汉内环唯一的纯低密度住宅。
▲项目住宅部分效果图，一楼为商业及入口大堂
▲D-2地块一期住宅建筑沙盘
青岛路所在的旧英租界，拥有无可比拟的土地稀缺性和文化历史价值，加上华发集团打造顶级豪宅的口碑和项目的拿地成本及改造投入，华发外滩的住宅售价显然会高于武汉此前位于旧租界地区的武汉天地云庭等标杆住宅项目，其目标客群也将不局限于全国的高净值人士。
但项目周边环境及配套资源尚未显现圈层效应，项目商业部分的定位与招商尤为关键。如何协调低层豪宅的私密性与商业街区的开放性之间的矛盾，是考验华发前期规划和后期运营管理的重要课题。
商业方面，占项目总体量的52%，约6.2万平米，其中自有比例不低于75%。曾是武汉高端居住区的咸安坊，将引入国际高端品牌酒店、米其林餐厅等顶级业态，致力于为武汉打造精致唯美的品质私享平台。
▲咸安坊效果图
在更多历史建筑中引入高端私人会所、艺术展览、影剧院、跨界书吧、品牌旗舰店等特色业态，打造人文艺术生活空间和世界潮流时尚风向标。
▲商业街区项目效果图
从目前展示的信息来看，无论是叠翠花园洋房的高端住宅，还是以里弄式汉式民居为核心的商业街区，亦或是带有英式建筑特色的文物古迹，华发外滩会都尽力还原百年前汉口老租界区中西合璧的建筑风貌，以及当时最顶级的生活、文化、商业场景。或许，这里将成为类似成都太古里这样的热门打卡地。
未来，整治完毕的青岛路核心区将引领汉口历史文化街区的深度城市更新，其带动的商业发展、引入的文化产业也将成为助力武汉经济发展的新增长极。
▲即将推出的江岸滨江示范区怡园路段规划效果图
一百年前，这里是武汉面向世界的窗口；一百年后，这里是世界看武汉的前沿。真心希望华发外滩俱乐部能成为武汉历史与现代融合的典范，成为向城市、向历史致敬的作品。
CRR 精选·本期资料来源说明