擅自拆改承重墙该如何担责?
近日，两则新闻引发公众关注和热议：哈尔滨一租户私拆承重墙，导致大楼4至21层墙体不同程度开裂，200多户居民紧急撤离无法回家，预计损失高达1.6亿元；无独有偶，广州某住宅小区业主在装修时私拆承重墙，导致上方房屋楼面下沉、墙体开裂……承重墙引发的事故，再次敲响了住宅建筑安全的警钟。作为建筑的“生命墙”，私拆、改造承重墙是否违法？法律后果由谁来承担？
承重墙属于公共部分
承重墙被称为建筑的“生命墙”，是指支撑上部楼层重量的墙体，是建筑的“脊梁”，是决定室内安全的重要部位。《最高人民法院关于审理建筑物单独所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋面、通道、楼梯、大堂等公共通道以及消防、公共照明、设备、楼梯、避难层、设备层或者设备间等附属设施，应当认定为共用部分。由此可见，承重墙虽然位于业主家中，但依然属于共用部分，业主对墙体的使用不得破坏其基本功能。
如何判断是否为承重墙？业主从房屋平面图上可以看到，标为黑色的墙体均为承重墙。从墙体厚度上也可以判断。据专业人士介绍，非承重墙厚度较薄，通常只有12厘米左右，而承重墙厚度一般较厚，至少在24厘米以上。另外，从结构类型上也可以判断，如果是砖混结构房屋，那么所有墙体都是承重墙；如果是框架结构墙体，一般只有室外墙体是承重墙，其他均为非承重墙。以具体情况为准。
根据我国《建设工程质量管理条例》第十五条规定，涉及改变建筑主体、承重结构的装饰装修工程，建设单位应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位在施工前提出设计方案；无设计方案的，不得施工。在装饰装修过程中，建筑使用人不得擅自改变建筑主体、承重结构。《住宅室内装饰装修管理条例》第五条也规定，住宅室内装饰装修活动，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位许可，禁止改变建筑主体、承重结构。相关行政法规、规范性文件也规定，确需改变建筑主体、承重结构的，应当报经房地产管理部门批准后方可实施，并委托具有相应资质的建筑施工或装饰装修公司实施。
如何定义合理的装修行为
装修是房屋所有人或使用人对房屋进行改造，使其更加美观实用的行为。随着城镇化进程的加快，居住方式呈现高楼密集型，不当的装修行为必然会影响其他房屋所有人或使用人的权利，并可能对整个建筑造成安全隐患。因此，装修不再是个体行为，而是一种社会行为。《民法典》第272条规定，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利时，不得危及建筑物安全或者侵犯其他业主的合法权益。
合理装修是指对房屋进行的装饰改造，一般不涉及房屋主体结构的改变，不破坏房屋的承重、抗震能力，不危及房屋的安全性能。不合理装修是指破坏建筑结构，或拆除、改造住宅配套设施的行为，一般会危及房屋的完整性、抗震性和结构安全性，影响房屋结构的安全使用，轻则造成墙体开裂，重则导致房屋倒塌，影响建筑的使用寿命，还会侵害同一建筑内其他房屋的安全，造成公共利益和相邻业主财产权的损害，应当为法律所禁止。从法律性质上讲，不合理装修是威胁公众居住安全的违法行为，行为人应当承担侵权损害赔偿责任。
除了禁止擅自改变建筑主体结构和承重结构外，《住宅室内装修改造管理条例》还明确规定，在住宅室内装修改造活动中，禁止将不需要防水处理的房间、阳台改建成卫生间、厨房；扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除阳台连接的砖混墙体；破坏房屋原有节能设施，降低节能效果，以及其他影响建筑结构和使用安全的行为。在从事住宅室内装修改造活动中，装饰人员未经批准，禁止从事下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变房屋外立面，在非承重外墙上开设门窗；拆除、改造暖气管道、燃气管道及相关设施。
私自拆迁造成严重危害应追究刑事责任
众所周知，私自拆除承重墙会危害建筑的完整性、抗震性和结构安全性，给整栋建筑带来安全隐患，行为人可能受到行政处罚、民事赔偿甚至刑事处罚。
根据《民法典》的规定，如果确实存在私自拆除承重墙或者其他违法装修的行为，无论是业主大会、业主委员会，还是被侵权人、利害关系人，都可以针对此行为主张相应的权利。民事救济包括要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等。其中，赔偿的损失包括房屋评估费、加固设计费、加固费、房屋价值降低造成的损失等。
从管理角度看，私自拆除承重墙违反了《建设工程质量管理条例》第六十九条的规定。改造工程涉及改变建筑主体、承重结构，且未设计方案实施的，责令改正，处50万元以上100万元以下罚款。建筑使用人在改造过程中，擅自改变建筑主体、承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下罚款。
例如，金某向张先生租了一套房子，双方签订了为期五年的租赁合同。之后，金某将房屋的承重墙拆除。张先生发现后，向法院起诉要求解除双方的租赁合同，并要求金某支付违约金5万元。法院经审理后认为，金某拆除、改造所租房屋承重墙的行为，属于改变建筑主体的行为，违反了行政法规的强制性规定。承租人未按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，导致租赁物受损的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。由此可见，对所租房屋进行改造必须经出租人同意，否则出租人有权解除房屋租赁合同，并追究承租人的违约责任或者侵权责任。
同样，装修不得影响相邻房屋的安全和正常使用，否则相邻房屋的业主有权要求行为人承担侵权责任。家住一楼的吴先生打算将自家房屋改建成商铺，在装修过程中，其未经任何部门批准改变房屋结构，拆除承重墙，被其二至六楼的邻居告上法庭。法院经审理后认为，根据该楼盘原设计单位的确认，涉案房屋项目为六层住宅楼，承重墙为砖墙。擅自拆除墙体和承重墙，破坏了房屋的完整性、抗震性和结构安全性，判令吴先生停止侵权行为，并在15日内将承重墙恢复原状。
除相邻房屋业主外，《民法典》第286条第二款规定，业主大会或者业主委员会有权依照法律、法规和管理规章的规定，要求侵害他人合法权益的人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他人拒绝履行相关义务的，当事人可以向有关行政管理部门举报、投诉，有关行政管理部门应当依法处理。
此外，从刑事角度看，私自拆除承重墙，造成建筑物损坏，严重危及其他居住者安全，涉嫌构成以危险方法危害公共安全罪。刑法对以危险方法危害公共安全罪的构成要件及量刑范围作了规定。第115条规定，放火、水灾、爆炸、以毒害性、放射性、传染性病原体等物质或者以其他危险方法，致人重伤、死亡，或者使公私财产遭受重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪的，处三年以上七年以下有期徒刑；情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。
装修公司明知故犯，必须承担责任
生活中，有些业主可能不知道暴力拆除承重墙的严重后果，但装修公司应该非常熟悉相关法律规定。如果为了牟利而明知违法装修，要承担什么法律后果？物业公司的责任又该如何认定？
刘先生与一家装修公司签订了合同，在施工过程中，刘先生因修改厨房承重墙而被住建部门责令整改，并被罚款，刘先生将装修公司告上法庭，要求其赔偿包括罚款在内的所有损失。
法院经审理后认为，刘先生作为承包方，对装修过程中的变更应当知情并同意，对由此造成的损失负有责任。装修公司明知不可以不按法定程序拆除、修改承重墙，但仍进行拆除、修改，亦负有责任，应承担相应的赔偿责任。对于刘先生因此产生的罚款及修复加固费用，法院根据双方过错程度，判决装修公司承担50%的赔偿责任。可见，装修公司应确保装修行为合法，即使拆除、修改承重墙的方案是业主同意的，但也不能不按法定程序私自拆除、修改，否则应承担相应的赔偿责任。
此外，由于建筑结构和使用功能的特点，单一业主的所有权与全体业主的共同所有权之间存在着联系。单一业主在使用物业过程中，行使单独业主的利益时，不得损害全体业主的整体利益。因此，物业服务公司在接受全体业主的委托后，有权对相关管理区域进行管理。如果业主的违法装修行为，破坏了房屋承重结构，危及建筑安全，或者妨碍了建筑的正常使用，物业服务公司可以采取告知、劝阻、举报等方式进行处理，也可以以自己的名义提起诉讼，予以制止。
王先生在某小区购买了一套房屋后，曾多次与物业公司就装修问题进行交涉，对方以装修需要通过安全检测为由，拒绝让王先生对房屋进行装修。王先生认为物业公司妨碍其行使所有权，遂向法院提起诉讼，要求解除妨碍、赔偿损失。法院经审理后认为，物业公司有权以自己的名义依法制止业主违法装修、危害建筑物的行为，故驳回了王先生的诉讼请求。
根据《物业管理条例》，物业服务企业对物业管理区域内违反治安、环境保护、物业装修和使用等法律法规的行为，应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告，这是物业服务企业在进行物业管理时应尽的义务。
《北京市物业管理条例》第七十九条还规定，业主或物业使用人对房屋进行装修的，应当事先告知物业服务人，与物业服务人签订装修服务协议，并配合物业服务人进行必要的现场检查。协议应当包括装修改造工程的禁止行为、垃圾倾倒及清运要求以及收费项目、施工时间等内容。业主或物业使用人未签订装修服务协议，或者违反相关规定和装修服务协议的，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向有关主管部门报告。
根据《民法典》及相关规定，在装饰装修工程中，物业公司负有提醒、告知、监督和检查的义务。相较于业主和装饰公司，物业公司在装饰装修工程中应承担法定义务。根据《民法典》第九百四十五条第一款规定，业主对房屋进行装饰装修的，应当事先告知物业服务商，遵守物业服务商提示的注意事项，并配合其进行必要的现场检查。因此，如果物业公司已经按照合同的约定和相关规定履行了必要的管理职责，那么要求物业公司承担装饰公司过错的责任，并没有相应的法律和事实依据。但如果装饰公司的违法装修行为已为物业公司所知，且物业公司未采取措施予以制止，导致损害进一步扩大，则物业公司应对损失扩大的部分承担相应的责任。
那么，如果业主在出售房屋时隐瞒承重墙损坏情况，是否需要承担责任呢？
李先生购买了林女士的房子后，入住不到一个月就收到物业管理部门发出的限期整改通知，告知李先生所住房屋承重墙已被拆除，限期恢复原状，否则将采取措施并处以罚款。在物业公司展示户型图后，李先生才得知自己购买的房屋被林女士擅自拆除改造。李先生与对方联系后，林女士认为房子已经卖给李先生了，购买时李先生也没有提出异议，现在出现的问题应该由他自己解决。无奈之下，李先生将林女士告上法庭，要求其承担拆除改造承重墙的责任。法院开庭后认为，双方签订的购房合同合法有效，双方均应遵守。 卖方林女士对所售房屋负有瑕疵担保义务，尽管李先生在购买该房屋时并未对房屋结构状况提出异议，但并不能就此认定林女士已尽到告知义务，可以免除对买卖标的物瑕疵承担责任。最终法院支持了李先生的诉讼请求。可见，如果违反了诚实信用原则，卖方应当承担违约责任。