云南省自建房安全专项整治技术手册（试行）
云南省自建房安全专项整治
技术手册
（审判）
云南省住房和城乡建设厅
2022 年 5 月
第一章 总则
1.1根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防法》、《建筑工程质量管理条例》、《城镇危险房屋管理条例》等法律法规，《云南省自建房专项整治百日攻坚行动计划》等相关政策文件，《农村危房判定技术指南（试行）》、《危房判定标准》（-2016）等技术标准，结合云南实际，制定本手册。
1.2本手册适用于云南省自建住宅安全专项整治工作。
1.3云南省自建房屋检查整改范围应符合以下要求：
1.3.1全面排查整治自建商品房，重点排查人口密集、周转频繁的自建商品房，特别是3层以上、涉及10人以上出租经营的自建房。重点排查城乡结合部、城中村、安置区、学校医院、旅游景区、工业园区等重点区域；重点排查农家乐、宾馆、饭店、网吧、民宿、餐厅、集贸市场、公共文化场所、娱乐场所、码头、站（场）和交通服务区等；重点排查大型集会、庆典、比赛、会展、展销等人员聚集场所；重点排查企业、仓储物流等商业场所自建房。
1.3.2全面排查整顿农村自建房，重点检查安全性、经营性使用、入伙手续、改扩建等问题。
1.3.3全面排查整改城镇自建房屋，包括建成时间久远、长期失修、违法改建加层、违法占用地下空间、野蛮装修、损坏主体结构或承重结构、火灾隐患突出、擅自改变用途、违法用于经营（出租）、教育培训、学生租住、医疗、社会福利机构、宗教场所、社区办公场所以及党政机关和企事业单位自建房屋。
1.4 县（市、区）、乡镇（街道）人民政府（办事处）是本区域检查工作的主体责任。建筑物业主（单位）、使用人（单位）是开展安全隐患检查和安全管理的法定责任人（单位）。
1.5 开展自建房屋安全隐患专项整治，除应遵守本手册的规定外，还应满足现行国家、行业和地方相关标准的要求。
1.6 本手册不包含对地震、爆炸、洪水等各种自然灾害可能造成的房屋损坏的预测。
第二章 任职要求
2.1各省（市）、县（市、区）、乡镇（街道）人民政府（办事处）要坚持属地管理原则，对所辖区域内自建房进行全面普查，全面开展自建房特别是商品性自建房“百日攻坚战”。
2.2各地（市）、县（市、区）人民政府要成立专家技术团队，全程参与排查整改工作，为排查整改提供技术服务。省级自建住房安全专项整治技术专家组对各地专项整治工作提供技术指导。
2.3 调查组成员应包括乡镇（街道）、村（社区）相关负责人，以及至少一名从事建设工程设计、施工、监理、咨询、科研、教学、质量检测、鉴定等工作5年以上的相关专业技术人员。
2.4调查组应按照工作进度制定调查工作计划，分配工作任务，开展现场调查工作，汇总调查工作成果，报告统计结果。
2.5现场检查按照以下步骤进行：检查组确定需要检查的房屋，对房屋现场环境和基本情况进行调查分析，进行现场检查并记录；县级人民政府组织专家技术力量进行初步评估，县级人民政府核实结果后，在房屋显著位置张贴检查标志（红牌、黄牌、蓝牌）。
2.6 检查标识分为禁止使用（红牌警示）、暂停使用（黄牌警示）、商业自建房整改（蓝牌警示）、非商业自建房整改（蓝牌警示）。红牌警示、黄牌警示、蓝牌警示房屋分别对应安全隐患特别严重、安全隐患严重、安全隐患一般的房屋；目前未发现安全隐患的房屋，不予标识。
2.7 调查人员进行现场检查时，应当佩戴工作证件，携带必要装备，采取安全防护措施。
2.8 检查组成员应对房屋现状进行客观评估，不得私自向媒体、业主或其他人员表达任何与评估工作有关的内容或意见。
2.9 调查组相关成员，包括乡镇（街道）、村（社区）相关负责人及相关专业技术人员在调查表上签字确认。调查表（商业/非商业）一式五份，分别交产权人、运营/使用人、村（社区）、乡镇（街道）、县级人民政府留存备查。
第三章 技术要点
3.1 调查辨认程序
（1）信息核查。包括核实、记录房屋土地性质、建设方式、结构类型、改扩建情况、验收前安全鉴定情况、行政许可情况、产权情况等，明确安全隐患责任人。
（2）现场踏勘：首先应评估现场的安全隐患。
（3）房屋外部检查。对有严重损毁、危险因素或者明显损坏的房屋，可以不检查房屋内部。
（4）检查房屋内部。
（5）结构体系合理性的判断。
（6）建筑安全隐患等级判定。应结合地基基础（含现场）、上部结构、消防检测结果确定。
（7）提出处置要求（包括补救措施、悬挂警示标志等）。
3.2 下列情形之一的，应当认定房屋建筑工地为危险场地：
（1）滑坡、地裂缝、地面沉降、泥石流、塌陷以及岩溶、土洞严重发育等对建筑物造成潜在威胁或直接危害的地区。
（2）隐坡边缘，浅的古河道及埋藏的池塘、堤坝、沟渠等。
（3）采空区已表现出明显的变形、沉降趋势。
（注：依据《农村危房辨识技术导则（试行）》4.1.1条规定）
3.3 房屋外观检查重点：
（1）首先应检查建筑物外部损坏情况（倒塌、墙体裂缝等），并检查建筑物局部倒塌状况和相邻部位外露结构、构件的损坏情况。
（2）建筑结构体系和建筑高度、面宽、层数的合理性。
（3）建筑物的倾斜、变形。
（4）地基变形。
（5）建筑物外部损坏、破坏的现状。
（6）建筑附属建筑所在地点及其损坏、破坏情况。
3.4 房屋内部检查重点：
（1）根据外部检查的结果，识别房屋内部的潜在危险区域和安全隐患。
（2）检查房屋内部时，应当检查所有可见构件外部有无破损、破坏；对于承重构件，可以拆除其表面装饰层进行检查。
（3）承重墙、柱、梁、楼板、屋盖及其连接结构应特别检查，包括构件尺寸、数量、施工质量等。
（4）对非承重构件和易倒塌的辅助构件进行检验时，应特别注意区分装饰层损坏的影响与结构构件本身的损坏。
3.5 房屋安全隐患等级分为极度严重的安全隐患、严重的安全隐患、一般的安全隐患、尚未发现的安全隐患四个等级。
3.6 建筑地基（含场地）安全危险等级判定
3.6.1 建筑物地基(包括场地)存在下列情况之一的，可认定为特别严重的安全隐患：
（1）建筑物所在位置为危险区域。
（2）基础严重腐蚀、风化、松散、剥落。
（3）地基变形使砌体结构承重墙出现单条宽度大于10 mm 的沉降裂缝，或多条平行沉降裂缝，最大裂缝宽度大于5 mm，且建筑物整体倾斜大于1%。
（4）地基变形造成混凝土结构房屋框架梁、柱出现裂缝，房屋整体倾斜率大于1%。
（5）两层及以下房屋整体倾斜率超过3%，三层及以上房屋整体倾斜率超过2%。
（6）地基不稳定，出现滑移，水平位移大于10mm，并有继续滑动迹象。
（7）基础与上部结构承重构件连接处出现水平、垂直或阶梯状裂缝，最大裂缝宽度大于10mm。
（注：依据《危险房屋辨识标准》（JGJ 125-2016）4.2.1条规定。）
3.6.2 建筑物地基(包括场地)存在下列情况之一的，可认定为存在重大安全隐患：
(1) 基础发生水平滑移，但位移不超过10 mm。
（2）基础有明显腐蚀、风化、松动、剥落。
（3）地基变形引起砖混结构承重墙出现单条宽度不大于10mm的沉降裂缝，或多条平行沉降裂缝，最大裂缝宽度不大于5mm，房屋整体倾斜率不大于1%。
（4）地基变形引起混凝土结构房屋框架梁、柱出现裂缝，房屋整体倾斜率不大于1％。
(5)基础与上部结构承重构件连接处出现水平、垂直或阶梯状裂缝，但最大裂缝宽度不大于10mm。
3.6.3 建筑基础(含场地)符合下列条件时，可认定为一般安全隐患：
（1）建筑物所在场地为非危险场地，地基无滑移现象。
（2）基础轻微腐蚀、风化、松动、剥落。
（3）基础变形引起的上部结构整体倾斜不超过4‰；
（4）地基变形造成房屋墙体出现轻微裂缝。
3.6.4 建筑地基(包括场地)满足下列条件时，可以认定未发现安全隐患：
（1）建筑物所在场地为非危险场地，地基无滑移现象。
（2）地基无腐蚀、无碱、无松散、剥落等情况。
（3）地基无变形。
3.7 建筑上部结构安全危险等级判定
3.7.1 建筑上部结构存在下列情况之一的，可认定为特别重大安全隐患：
（1）楼面（屋面）严重破损、倒塌、弯曲、渗漏。屋面板混凝土严重剥落，面板与竖向承重构件接缝严重脱层，随时有倒塌危险。承重砌体墙体出现大面积裂缝，裂缝宽度超过10mm，单条裂缝长度超过2.0m。墙体转角处、纵横墙交接处出现严重泛水，最大相对位移超过50mm。承重砌体墙体局部歪斜，墙顶最大位移超过50mm。墙根严重锈蚀（硝化），锈蚀深度超过100mm的墙体总长度大于3.0m。装饰层严重空鼓、翘曲、脱落。
（2）结构体系严重不合理，大部分竖向构件或底部墙柱自上而下不连续。
（3）混凝土梁、柱、墙及其节点出现严重裂缝或局部剥落，钢筋局部裸露、锈蚀。
（4）填充墙与主体结构脱离或有倒塌趋势，填充墙出现严重裂缝或明显倾斜。
（5）主要结构部件严重变形、倾斜、扭曲。
（6）女儿墙、屋顶楼梯间、烟囱等部位出现严重裂缝或者倾斜，可能造成倒塌伤人。
（7）楼面板、屋面板混凝土严重剥落，钢筋锈蚀严重。
（8）木柱榫头拔出；木结构严重变形、倾斜；山墙、后墙等非承重构件严重倒塌或局部倒塌。
3.7.2 建筑上部结构存在下列情况之一的，可认定为重大安全隐患：
（1）楼（顶）面有明显损坏、塌陷、挠曲、渗水、漏水等现象。屋面板混凝土明显剥落，面板与竖向承重构件接缝处有明显松动、裂缝；承重墙体有3处以上明显齿状裂缝或贯穿块体的裂缝，裂缝宽度超过3mm，单条裂缝长度超过1.5m；墙体转角处、纵横墙体相交处有3处以上松动、飞边现象；墙体基底有明显锈蚀（硝化），锈蚀深度超过50mm；装饰层有明显空鼓、脱落。
（2）结构体系明显不合理，部分竖向构件（墙柱）自上而下不连续。
（3）梁、柱及其节点处混凝土有明显裂缝或局部剥落，钢筋局部外露、锈蚀。
（4）填充墙与主体结构连接处出现裂缝，但无倒塌趋势，填充墙有明显开裂或倾斜。
（5）主要结构部件出现明显变形、倾斜或者扭曲。
（6）女儿墙、屋顶楼梯间、烟囱有明显裂缝。
（7）木结构明显损坏、倾斜；山墙、后墙等非承重构件严重开裂、局部倒塌；木建筑及屋顶严重变形、腐朽、受白蚁侵害、严重开裂；木挡土墙局部倒塌。
3.7.3 建筑上部结构符合下列条件时，可认定为一般安全隐患：
（1）楼（顶）面有轻微损坏、倒塌、挠曲、渗水、漏水等现象。屋面板混凝土无明显起皮，钢筋无外露、锈蚀，面板与竖向承重构件接缝处无明显松动、裂缝；承重墙无明显咬牙或贯穿块体的裂缝、变形；墙体转角处、纵横墙体交叉处有松动但无明显轰燃现象；墙体基底无明显腐蚀（硝化）；装饰、饰面层有轻微空鼓、脱落等现象。
（2）结构体系不合理，部分墙柱等竖向构件自上而下不连续。
（3）梁、柱及其节点内混凝土仅有少量细小裂缝或局部剥落，钢筋无外露、锈蚀。
(4)填充墙与主体结构连接基本完好，填充墙有轻微裂缝。
（5）主要结构部件无明显变形、倾斜、扭曲。
（6）女儿墙、屋顶楼梯间、烟囱等部位基本完好或有轻微开裂。
（7）木结构框架轻微变形、轻微歪斜；山墙、后墙等非承重构件轻微损坏；木建筑及屋顶明显变形、腐朽、蚁蚀、严重开裂；木结构围护墙体严重脆化、腐蚀、明显歪斜。
3.7.4 建筑上部结构符合下列条件时，可以认定未发现安全隐患：
（1）楼面（屋面）无破损、倒塌、变形、缺件现象；承重墙体完好，无空鼓、脱落、脆化、明显挠度、开裂等损坏现象；装饰层、饰面层无空鼓、脱落等损坏现象。
（2）结构体系合理，墙、柱等竖向构件连续、无倾斜。
（3）梁、柱及其节点混凝土无裂缝或仅有少量细小裂缝，钢筋无露筋、锈蚀。
(4)填充墙与主体结构连接部位完好，填充墙内部无裂缝或细小裂缝。
（5）墙体转角处及纵横墙交接处不应有松动、泛水现象。
（6）女儿墙、屋顶楼梯间、烟囱等部位完好。
（7）木结构框架基本完好，山墙、后墙等非承重构件基本完好，木结构建筑及屋顶无明显变形、腐朽、蚁害、严重开裂等现象，木结构围护墙体无严重碱蚀、剥落、明显挠度等现象。
（8）不存在上述安全隐患。
3.8 建筑火灾安全危险等级的确定
3.8.1消防安全隐患是指房屋内过多存放易燃易爆物品，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，私自使用易燃可燃材料搭建，缺乏必要的消防设施设备，电动自行车(含电池)在室内充电、乱停放，不安全用电、用火、用油、用气等，对房屋使用者人身财产安全和公共安全造成安全隐患。消防救援机构负责指导消防安全隐患排查，乡镇(街道)落实属地管理责任，相关部门落实行业监管责任。
3.8.2 下列情形可视为特别严重的消防安全隐患：
（1）采用易燃、可燃彩色涂层夹芯钢板建造，或屋面、围护结构、房间隔断墙采用易燃、可燃彩色涂层夹芯钢板建造。
（2）在住宅建筑内设置生产、经营或者储存易燃、易爆危险物品的场所。
（3）使用易燃、可燃保温材料的冷库或使用液氨作为制冷剂的冷库。
3.8.3 下列情形可视为重大消防安全隐患：
（1）居住区与生产、作业、仓储区未按规定实行防火隔离。
（2）每层建筑面积超过200平方米的自建房屋、屋顶承重构件和楼板由可燃材料制成的自建房屋、4层及4层以上、疏散楼梯少于2个、首层紧急出口少于2个的自建房屋。
（三）消防设施、器材未按照国家标准或者行业标准配置；消防设施、器材未保持完好、有效。
（4）电动自行车、电动滑板车及电池停放（充电）在室内、走道、楼梯间或者安全出口处；或室外电动自行车、电动滑板车停放（充电）棚紧邻建筑物外窗或者安全出口处。
（5）生产、营业期间，疏散走道、楼梯等安全通道被堵塞、占用、关闭或者安全出口被锁住；建筑外窗安装防盗网、铁栅栏、广告牌等，影响救援、疏散。
（6）擅自改变房屋原有结构、装修、分割，违法群租。
（7）未按照规定设置消防通道或者堵塞消防通道的。
3.8.4 下列情况可视为一般消防安全隐患：
（1）消防安全责任不明确、落实不力。
（二）未制定消防安全制度，未及时组织防火检查、消除火灾隐患。
（3）未对从业人员、承租人进行消防安全宣传、培训；未落实消防控制室值班制度、未持证上岗的。
（4）火电油气安全管理不规范。
（五）未制定灭火和应急疏散预案、组织有针对性的消防演习。
3.8.5 不存在上述情况的，可以认定尚未发现消防安全隐患。
3.9 自建房屋有下列情况之一时，应进行结构安全鉴定。
（一）贴有“红、黄、蓝警示标志”的商业自建房和贴有“红、黄色警示标志”的非商业自建房；
（二）自建房屋竣工后改建（扩建）、改变功能或者超载的；
（3）技术人员认为结构体系不合理，建筑质量存在影响结构安全的缺陷，且现场检查时难以判断安全隐患等级的自建房屋。
3.10 结构安全性鉴定应由具备相应技术条件和技术能力的机构承担。安全性鉴定报告应由注册结构工程师或注册岩土工程师根据报告内容进行审核并加盖相应注册印章。鉴定内容涉及房屋质量检测的，检测报告应由具有相关检测资质的机构出具。
第四章 处置要求
4.1 物业所有人、经营者（使用人）应当根据房屋安全隐患检查结果，及时采取适当措施消除隐患。
4.2对地基不稳、主体结构严重损坏、使用易燃可燃夹层彩钢板等特别重大安全隐患（红牌警示），经识别确认后，应立即采取人员疏散、拆除、搬迁等措施；对主体结构局部损坏、未按要求做防火分隔、疏散通道和安全出口不足、未按要求设置消防设施设备等重大安全隐患（黄牌警示），经识别确认后，应采取加固重建、增设防火分隔和疏散通道、安装消防设施等工程措施；对结构轻微损坏、未落实日常消防安全管理措施等一般安全隐患（蓝牌警示），应采取修缮加固、加强管理等工程措施，坚决防范重大房屋倒塌事故和火灾事故的发生。分类处置工作应实行现场识别、清单、销台管理。
4.3 对设置警示标志的商业自建房屋和设置红色、黄色警示标志的非商业自建房屋，县级人民政府应当督促业主或者使用人及时按照第3.10条的要求进行房屋安全鉴定，并按照安全鉴定报告的建议及时处置。
4.4整改工作要逐项明确责任人、整改期限、整改措施，每整改一项取消一项，确保房屋发现的安全隐患全部整改到位。对存在重大安全隐患的，要督促限期整改。有警示标志的自建房安全隐患整改完成后，经县（市、区）人民政府确认后方可“拆除”，形成管理闭环。
4.5对存在安全隐患的商品房自建项目，产权人、经营者（使用人）在保证安全隐患消除前，不得开展任何商业活动。
第五章 附则
附录1 标志格式
附件1 云南省商品房自建房安全专项整治工作表
附件2：云南省非经营性自建房安全专项整治工作表
附件3 云南省自建住房安全专项整治隐患检查统计表（基础信息）
附件4：云南省自建住房安全专项整治隐患排查县（市、区）级统计汇总表
附件5：云南省自建房安全专项整治隐患检查州（市）级统计汇总表
附件6：云南省自建房安全专项整治隐患排查分省统计汇总表
第五章 附则
附录1 标志格式
1.Logo格式要求
（1）标签尺寸为A3幅面（420mm×297mm），自粘防水标签。
（2）若评估结论为“整改使用”，则使用蓝色背景RGB（R0，G125，B255）；若评估结论为“暂停使用”，则使用黄色背景RGB（R255，G255，B0）；若评估结论为“禁止使用”，则使用红色背景RGB（R255，G0，B0）。
（3）“整改使用”、“暂停使用”、“禁止使用”字体颜色为白色RGB（R255、G255、B255）、粗体、150号；“（待认定）”、“调查时间：×××年××月××日”、“××县（市、区）人民政府”字体颜色为黑色RGB（R0、G0、B0）、仿宋、20号。
（4）标识码（字体颜色：黑色RGB（R0、G0、B0）、加粗、3号）由1个大写字母+12位数字组成：大写字母“B”、“Y”、“R”分别代表“整改使用”蓝卡、“暂停使用”黄卡、“禁止使用”红卡；前6位（省+州、市+县）为标识编制单位所在地行政区划代码，县级人民政府的编码区段，如大理州漾濞县的编码区段，后6位按顺序编号。
2. 标志示例
注意：对于最初判断出特别严重的安全危害的自我建造的房屋将在识别和确认后发布。最初判断为一般安全危害的商业自我建造的房屋的识别报告将发布“纠正和使用（待定）”的标志；根据标识报告的结果LED。