关于印发《南京市建设工程规划设计方案审查办法》的通知
各有关单位：
为进一步规范建设工程规划设计方案审查工作，依据有关法律、法规、技术规范和标准，结合我市实际，专门制定了《南京市建设工程规划设计方案审查办法》，现予印发施行。
南京市规划和自然资源局
2023 年 10 月 23 日
2023 年 10 月 27 日发布
南京市建设工程规划设计方案审查办法
第一章 总则
第一条 为进一步促进城市规划建设管理公平、公正、诚信和规范化，统一建设审批管理标准，根据有关法律、法规、技术规范和标准，结合本市实际，补充制定本办法。
第二条 本规定适用于本市行政区域内出让土地上建设项目的建设工程规划、设计方案的审批和管理，划拨土地上建设项目可参照执行。
第三条 建筑设计应当科学合理，符合国家、省、市有关法律、法规的要求，贯彻“实用、经济、绿色、美观”的建筑原则，保证建筑的使用功能和节能、节水、节地、节材的要求。
第四条 报送审查的建设项目规划设计方案应当真实、准确。审查过程中建设单位、设计单位的失信行为和违法违规行为应当纳入社会信用管理系统并定期公布。
第五条 特色旅游区、风景名胜区以及大型及以上商业办公、文化、娱乐、体育、会展等大空间或者超高层公共建筑、工业建筑等特殊区域的建设项目，对造型、工艺设计有特殊需求的，应当以经论证批准的规划设计方案为准。
第二章 建筑面积及容积率
第六条 土地出让、规划许可、房地产登记等阶段建设项目所涉及的建筑面积的计算，应当统一按照国家和省、市房屋面积计量标准执行。
第七条 鼓励在建筑内设置视线清晰、空间开阔、无围护结构的架空层。架空层只能作为公众休闲、绿化等公共开放空间使用，不得作为停车、车辆通行空间。
其中：住宅建筑（低层住宅除外）底层可设置高度不小于3.6米的架空层，且底层仅以柱、剪力墙及必要的楼梯间连接，底层整个楼层可不计算容积率；底层设有架空层的非住宅建筑，可将底层架空部分不计算容积率，底层有围护结构的建筑空间须计算容积率，架空层高度以经批准的规划设计方案论证后为准。
符合要求的底层架空空间应当在规划审批图上标注为底层架空层，规划核实阶段应根据房地产测绘成果进行核查，住宅建筑的容积率应当从底层建筑面积中扣除，非住宅建筑的容积率应当从架空部分中扣除。
第八条 室内地面标高低于室外地面标高超过本层建筑净高的1/2，且建筑屋面结构标高高于室外地面标高不足1.2米的，该层建筑视为地下室。建筑屋面结构标高高于室外地面标高1.2米以上或等于1.2米的，该层视为非埋层，非埋层外墙对应进深小于或等于20米的部分计入容积率并计算建筑密度。进深大于20米的部分，如与其他功能房间完全以实体墙体分隔，且标记为独立建筑，可视为地下室，其余部分计入容积率。居住用地上的小型商业建筑，上述进深要求可放宽至8.4米。
第九条 在符合规划建筑密度、绿地率和高度控制的前提下，作为配套项目建设的地面多层停车楼，在梁底净层高不超过2.4米、无实体围护结构的情况下，可不计入容积率，但地面多层停车楼基底应计入建筑密度，计入后的建筑总密度应当满足规划条件要求。如需设置多层停车设施停放旅游大巴等大型车辆的，层高可适当放宽。
第十条 新建居住小区内供居民使用的单层有顶防风雨通廊，两侧无围护结构，屋面宽度不超过3.9米，可以不计入容积率，但应当计入建筑密度。
第十一条 新建住宅小区按照相关规范设置的配电室（含开关柜）、垃圾分类收集用房、居家养老服务用房，可以不计入容积率，但应当计入建筑密度。
第十二条 新建居住小区独立设置的电动自行车集中存放、充电场所，以及非机动车坡道、机动车坡道的轻型车库出入口顶棚，无围护结构的，可以不计入容积率，但应当计入建筑密度。
第十三条 对于有特殊工艺要求的工业建筑（含仓储建筑），经论证确需建造的厂房层高超过8米的，可以按照该层建筑面积的2倍计算容积率。
第十四条 对符合规定容积率但有特殊计算情况的建筑空间，应当在批准的规划图上予以标注，并标明“不按容积率计算空间”、“按容积率计算空间”、“按2倍容积率计算空间”等。
第三章 建筑高度与层高
第十五条 除部分突出屋顶的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房外，屋顶建筑、构筑物高度原则上不得超过4米，屋顶水箱、楼梯间、电梯机房、水箱间及其他辅助用房水平投影面积之和不得超过屋顶面积的八分之一。其中，露台、住宅建筑（含酒店式公寓）屋顶不得设置无实际使用功能的建（构）筑物，非住宅屋顶构筑物不得设置连续实体墙。经规划核准后，严格控制屋顶各类建（构）筑物的改建、扩建。
第十六条 建筑结构高度应当与房间面积相匹配。建筑主体结构内的封闭空间，结构高度不得低于2.2米，但设备结构转换层、坡屋顶、住宅屋面设备用房除外。
（一）住宅楼、公寓楼（含酒店式公寓）结构层高不得超过3.6米。酒店、办公、研发楼结构层高不得超过4.5米，超高层酒店、办公、研发楼结构层高不得超过4.8米。商业建筑结构层高不得超过4.8米，自营大型及以上商业建筑首层结构层高不得超过6米。
（二）下列情况可适当增加层高：
1.工业厂房（含仓储建筑）、超市、大型及以上商业建筑、电影院、专业店、餐厅、娱乐等功能集中布置，单一空间超过2000平方米或无柱空间（短边不小于16米）超过500平方米。
2、酒店、商业、办公、研发等建筑内的门厅、大堂、中庭、走廊、天窗、小型报告厅、演讲厅、小型表演厅、展览馆等公共空间。
3、建筑面积在200平方米以上的住宅建筑，特高层高的客厅面积不得超过该单元建筑面积的20%，层高不得超过7.2米。
第四章 建筑密度
第十七条 建筑底层的建筑面积一般按照建筑外墙外水平面积计算。
第十八条 阳台、底层架空的建筑及室外的走道、门廊、门厅、坡道、雨篷、楼梯等，应当按照投影面积计入建筑的层积面积。
第十九条 建筑结构高度不小于9米的悬挑部分（或建筑下设通道的部分），可以不计入该建筑底层建筑面积。
第五章 绿地率
第二十条 建筑物外轮廓水平投影范围内的绿地不计入绿地率。建筑物悬挑部分结构层高不得低于9米，悬挑投影范围内作为绿地使用的部分，可以正常计入绿地率。
第二十一条 新建建筑和改建、扩建既有建筑的平屋顶应当实施屋顶绿化。非居住建筑屋顶绿化土层厚度0.3米至0.6米、面积在200平方米以上的，应当按其面积的10%折算绿地面积，折算总面积不得超过规定绿地率指标值的10%；土层厚度0.6米以上、面积在200平方米以上的，应当按其面积的30%折算绿地面积，折算总面积不得超过规定绿地率指标值的15%。
第二十二条 在统筹协调工业园区、工业社区绿地规模、布局，满足安全、环保、消防等要求的前提下，一般工业用地（M）、仓储用地（W）可不再规定建筑密度和绿化率要求。
第六章 建筑间距
第二十三条 计算建筑间距离时，应当从建筑外墙最外边缘开始计算。当建筑各侧部分悬挑或部分凸出部分（如楼梯间、楼梯平台、悬挑走廊、阳台、飘窗等）的总长度超过相应建筑边长的1/2或者连续长度超过8米时，应当从悬挑（凸出）部分的外边缘开始计算建筑距离。
第二十四条 当建筑形成对角线布局（一栋建筑位于另一栋建筑的正、横延长线以外）且居住建筑为遮挡建筑时，遮挡建筑与遮挡居住建筑之间的最小距离应符合以下规定：
（1）当遮挡建筑为低层建筑时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑之间的最小距离应满足水平距离（东西或者略东西方向，下同）大于9米或者垂直距离（南北或者略南北方向，下同）大于12米的要求。
（2）当阻断建筑为多层时，阻断建筑与被阻断住宅建筑之间的最小距离应满足水平距离大于13米或垂直距离大于20米的要求。
（三）当遮挡建筑为低层建筑时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑之间的最小距离应当满足水平距离大于15米或者垂直距离大于30米的要求。
（四）当阻断建筑为高层建筑时，阻断建筑与被阻断住宅建筑之间的最小距离应当满足水平距离大于15米或者垂直距离大于40米的要求。
上述情况如需进行日照计算，还应满足日照计算的要求。
第二十五条 与住宅建筑南北侧相邻且单独设置的单层通信室、配电室及其他附属建筑物、构筑物，在符合消防和建筑安全要求且与住宅建筑相邻一侧无窗的条件下，通信室与住宅建筑的最小距离不应小于6米；配电室与高层住宅建筑南侧的最小距离不应小于12米，北侧的最小距离不应小于9米。
第二十六条 低层、多层、小高层居住建筑与遮挡居住建筑平行布置时，居住建筑正面距离的最小日照间距系数无论新旧区域均不应小于1.3（不扣除窗台高度）。
第七章 特许及其他
第二十七条 退让距离按照以下规定执行：
（1）公共建筑大门与留言室退让距离不得小于1米；人流量大的公共建筑大门与留言室退让距离应当增大。
（二）高速公路两侧的住宅、学校、医院等噪声敏感建筑物与高速公路护栏的距离应控制在200米以上，具体距离可根据环境影响报告书提出的噪声保护要求确定。
（三）学校教学区域声环境质量应符合现行国家标准的有关规定。学校有窗的主要教学教室外墙与铁路轨道距离不应小于300米，与快速路、地面轨道交通线路或城市主干道距离不应小于80米。距离不足时，应采取有效的隔声措施，并满足环境保护控制要求。各类教室外窗与相应教学教室或室外运动场边缘距离不应小于25米。校园主要出入口应设置与学校规模相匹配的缓冲区。
第二十八条 在城市绿线外新建的低层、多层建筑，不得小于距城市绿线4米；小高层居住建筑、高层建筑不得小于距城市绿线6米。建筑悬挑部分的竖向投影、踏步不得进入上述建筑退线。绿线另一侧有城市道路、河道的，还应当符合退离城市道路、河道的规定。
第二十九条新建居住区应当打造优良的公共空间。物业管理用房、垃圾分类收集用房、变电室、开关柜等配套设施应当与社区公共建筑协调布置，避免零散布局。
第三十条 墙体基础及地上部分不得超出用地红线。墙体距用地红线不得小于1米，高度不得超过2.2米。宜采用空心墙。在符合城市规划和消防、建筑、安全等要求的前提下，相邻地块可在不退离用地红线的情况下共用墙体。在符合日照、消防、环保、安全等要求的前提下，可与墙体结合规划建设单层小型独立附属建筑（如门卫室、垃圾分类收集室、燃气调压站房、泵房、配电室、开关柜等）。
第 8 章 垂直设计
第三十一条 建设项目场地应当按照城市规划确定的控制高程进行竖向设计。建筑室外地面高程应当与场地、周边现状地形及规划道路相衔接。除需要设置挡土墙的情况外，建筑室外地面高程应当以相邻规划道路中心线控制高程为基准，其最大高差不大于0.3米。当场地现状高程与道路高差较大时，其最大高差一般不大于1.2米。
第三十二条 当场地或周边道路的高差无法采用统一的室外地面标高时，建筑的室外地面标高可以分段设计。
第三十三条 按照《南京街道设计导则》的要求，面向生活街道的建筑室外楼面应当与周围道路的人行道平齐。
第三十四条 计算建筑高度和确定地下室时，所采用的室外地面标高应当从建筑各立面对应的室外楼面最低点取值。
第九章 建筑规划
第三十五条 建筑工程规划设计方案图应当按照相关建筑设计规范标注各类建筑功能，不得出现“入口花园、空中花园、活动平台、设备平台”等标注，应当结合建筑结构、围护结构、平面关系等表述为阳台或室内建筑功能空间。
第三十六条 商业、办公、研发等建筑应当按照以下规定执行：
（一）住宅配套商业楼宇或社区中心的商业功能应当统一标识为商业用房。需要设置餐饮服务的商业用房应当设计专用烟道、污水排放设施等符合相关规定和环境保护要求的设施。
（二）商业、办公、研发建筑（不含酒店、公寓、宿舍等兼具居住功能的建筑）不得设计为单元式办公、公寓式办公等“准居住”建筑，应采用公共连廊布局，除食堂外，不得设置厨房，水房或饮水供应点、卫生间、管井等应集中设置。在符合消防、安全等标准规范的前提下，商业建筑地下可分割的最小单元为60平方米建筑面积，一、二层可分割的最小单元为30平方米建筑面积，三层及以上可分割的最小单元为150平方米建筑面积。办公、研发建筑可分割的最小单元为100平方米建筑面积。
第三十七条 住宅建筑应当按照下列规定执行：
（1）每栋住宅楼总户数不应少于3户，且单元间水平接缝处相邻山墙的进深不应小于5米。
（2）居住建筑的规划设计应当符合所在区域城市设计的要求，注重规模、比例、体量、风格、色彩，并与周围环境相协调。
（三）住宅建筑的平面设计应尽量规则、平整，避免出现深槽；地下室一层的门厅应采用与一层门厅相同的设计装修标准；地下车库屋面覆土深度不应小于1.5米；住宅建筑内至少一个阳台应设置污水管道，并与社区污水系统连通。
第三十八条 酒店式公寓建筑立面应当按公共建筑设计，单间套型面宽应当大于2.8米，可分割单体建筑面积不得小于30平方米，不得大于1000平方米。
第三十九条 地下室应当按照下列规定执行：
（1）地下室外墙外侧设置通风采光井的，其深度（从采光井围护结构外缘至地下室墙体外缘）不得超过1.8米，超过限制的，应以采光井层高作为建筑室外地面标高。
（二）居住建筑的卧室、客厅（厅）、厨房不得设置在地下室。在满足居住建筑自走式停车位数量的前提下，居住建筑与地上居住空间相通的地下室空间及其采光井不得位于地下二层及以下，不得超出地上建筑轮廓线，层高不得超过3.6米。
第四十条 住宅建筑悬挑走廊、檐口过道最大深度不得超过1.8米，办公、研发、酒店式公寓建筑悬挑走廊、檐口过道最大深度不得超过2.4米。
第四十一条 阳台应当遵守以下规定：
（一）除酒店（不含酒店式公寓）、幼儿园、托儿所、医院、疗养院、中小学教室、有居住需求的宿舍外，非住宅建筑不得设置阳台。住宅建筑每户阳台结构底座投影面积总和不得超过10平方米或者每户阳台结构底座投影面积总和不得超过本户建筑面积的15%。凸形阳台可设置装饰柱，但单根柱最大宽度不得超过0.6米。
（二）住宅建筑阳台设计应科学合理，满足设计和基本功能要求，布局合理，不占用室内空间，不影响室内功能空间使用。功能空间内阳台进深不得超过相邻功能空间进深的50%（厨房、卫生间除外）。除厨房、卫生间以外的储藏室等非居住空间不得设置阳台。
（三）住宅建筑应结合建筑立面统一设计、建设封闭式阳台，封闭式阳台外不得设置烘干设施。居住阳台最小进深不得小于1.5米，最大进深不得大于2.4米。
第四十二条 飘窗的窗台高（窗台与室内地面的高差）不得小于0.45米，最大进深（墙体外缘至飘窗外缘）不得大于0.6米。建筑包含飘窗设计的，须在申请图中提供飘窗大样板。住宅楼、酒店式公寓、商业、办公、研发楼的厨房不得设置飘窗。除客厅外，每个功能空间只允许在一侧设置飘窗。如局部需要设置转角飘窗，飘窗短边长度（墙体外缘至飘窗外缘）不得大于1.5米。
第四十三条 建筑空调室外机机组不得外露、杂乱布置，应当与建筑立面设计相结合，利于通风换热，空调室外机架布置应当合理、有序、集中。住宅、酒店式公寓每户安装的空调机面板总数不得超过居住套数，单台空调室外机架水平投影面积不得超过1.8平方米。住宅、酒店式公寓每户可以集中安装大型空调室外机架，投影面积不得超过4.5平方米。大型空调室外机架不得向室内门开启，并应当设置离公共区域的检查口。
第四十四条 除首层的空调室外机架、阳台、挑檐通廊、檐廊、无柱雨棚等外，深度大于0.6米的各类建筑构件（如墙、梁、柱、板、花坛、花架、装饰阳台、装饰幕墙、构件等）不得设置在建筑外围护结构之外。建筑外围护结构之外的各类建筑构件接触安装的，其深度应当累计计算。
第 10 章 建筑立面
第四十五条 建筑宽度应当遵守下列规定：经批准的详细规划、城市设计另有规定的，除外：
（1）建筑高度小于或者等于24米，且其最大连续宽度投影不超过80米；
（2）建筑高度大于24米并小于或者等于60米，且其最大连续宽度投影不大于70米；
（3）建筑高度大于60米，并且其最大连续宽度投影不大于60米；
（四）不同建筑高度的连续建筑，其最大连续宽度投影的上限值应按较高者执行。
（五）位于城市主次干道、快速路沿线、景观敏感区等特殊地段的高度超过24米的建筑，城市界面通透率不应小于40%。当建筑呈L形、U形、方形布局且平面交叉角大于100度时，其最大连续展开宽度投影不应大于100米。
第四十六条 毗邻快速路、快速路、地面轨道交通线路、城市主干道的居住建筑，应当采取符合声环境要求的技术措施。卧室、客厅（厅）设置在噪声源一侧时，外窗应当采用三玻两腔等隔声降噪措施。
第四十七条 建筑外墙材料应当使用耐污、耐老化、易清洁的优质建筑材料，鼓励使用通过绿色认证的绿色建筑材料。
第48条，建筑物的设计应注意天际线的形象和对第五层的处理，屋顶设备和辅助设施应整洁，有序地设计。太阳能加热系统，建议采用集中的太阳水加热配置系统，并应与建筑物的外墙和屋顶设计相结合，以进行美学处理。
第11章停车设施
第49条：根据大型公共建筑的建筑标准安装的停车位，例如剧院，商业建筑，展览馆，体育场，住宅和公寓楼（包括酒店式公寓），人们和车辆都应该是自行销售的停车位。
第50条的非电动车辆停车设施不得在第二个地下（包括夹层）或以下的商业设施中的非电动车辆停车设施上放置在地面上。
第51条的住宅建筑中的停车设施应根据以下规定实施：
（i）原则上，除了访客停车位和特殊的停车位，应采用分离人员和车辆的交通形式。
（ii）地下机动车库的每个楼层都应使用地下机动车库的每个单元的电梯。
（iii）鼓励在住宅社区中建立集中式储物，并在社区总体规划中保持安全的距离。
第52条的租赁住房停车设施应按照以下规定实施：
（1）单个员工公寓（RAC）的新建租赁房屋可以根据用户和功能分为两种类型：宿舍类型和住宅类型。
（2）宿舍类型的租赁住房是一个单元，其建筑区域不到70平方米，其停车设施应按照“ City Build Build Build Build Build Built still设施设施设施的设施标准和指南（2019年版）的“集体宿舍”建筑类型的相关标准进行配置”。
（3）住宅租赁房屋是一个单个单元，其建筑面积为70平方米或更多，其停车设施应根据“ City建筑建筑停车设施设施的安装标准和指南（2019版）的“公共租赁住房”建筑类型的相关标准进行配置”。
第12章BIM和补充规定
第53条：应使用工程施工项目BIM智能审查系统进行BIM计划和建筑批准的新区进行批准的新商业住宅项目的申请。
第54条新建的低层和多层员工宿舍，租赁住房，专家建筑物，服务式公寓，疗养院，退休住宅和行政办公室以及该城市行政区内工业用地的居住服务设施应遵守这些措施第37条的规定。
商业建筑物的面积应根据整个项目的计划条件下的地面上的商业建筑物的总面积进行计算。
第55条应从颁布之日起实施这些措施，并应在颁布之日发出的所有计划条件有效期。
所有以前发布的计划条件并尚未获得建筑项目计划的许可证（除了获得部分获得许可证的单一建筑物外，还可以针对以阶段实施的项目实施这些措施，只要某些建筑物才获得建筑项目计划在出版之日之前获得的建筑物计划，这些建筑物尚未获得施工计划的规划，以便将其用于规划和这些计划。是否有关调整最低部门单位的要求的其他规定，应遵循。
The " Plan " ( [2017] No. 3), the " Plan " (Ning and [2020] No. 7), the " and Low-rise Rules" (Ning and [2021] No. 4), and the " on the for New in the City" (Ning and [2021] No. 6) are at the same time.
政策分析：