大连房协举办公房经租管理业务培训班

3月19日，大连市住房协会在奥利格酒店举办“公租房租赁管理业务培训班”。本次培训旨在提高行业人员的综合素质和岗位能力。各成员单位分管领导及具体工作人员共75人参加了本次培训。

培训班由大连市住房协会常务副会长何华同志主讲。他的演讲题目是“公共住房租赁管理及相关政策法规简介”，分为五个部分：一、公共住房租赁管理的概念及其定义； 2、如何认识和理解公共住房租赁管理； 3、各级法律法规的相关表述； 4、我市公共住房租赁管理发展趋势； 5、原公共住房管理规定的实际效果。

以下是何华同志讲座的具体内容，现转发在此，供大家阅读参考。

公共住房租赁管理是我国房地产管理的重要组成部分。是维护公共住房正常使用功能、促进社会经济发展的基础性工作。

回顾新中国的建设发展历程，公共住房管理在国家发展的各个阶段都发挥了重要作用。直到今天仍然如此。一方面，相当一部分居民仍居住在现有住宅的公房（出租屋）中。与此同时，近年来新建的公共租赁住房等保障性住房，容纳了大量中低收入家庭和城镇新增职工。，对于解决城镇“有地方住”问题不可或缺；另一方面，公营住房在政府机关、事业单位的办公楼、工商业建筑中仍占据主导地位。因此，在当今市场经济条件下，进一步完善公有住房租赁管理，不仅关系到居民（使用人）的切身利益和合法权益能否得到真正维护和实现，也关系到国有资产能否保值增值。得到保证。增加的价值。

为了方便大家理解公共住房租赁管理，我们首先从公共住房的由来和构成入手，先明确什么是公共住房租赁管理，然后讲一下公共住房租赁管理，以及如何看待公共住房租赁管理，那么这就是我们的重点：详细梳理全市公共住房租赁管理规定。主要目的是列举分析这些政策法规的产生过程和发展变化，以便更全面、准确地理解这些政策法规，贯彻落实这些政策法规，做好我们的公共住房租赁管理工作。今天工作。

公共住房租赁管理的概念和定义

公有住房的管理具体包括使用、维护、所有权和登记等管理。从新中国成立到上世纪末，公有住房的管理本质上是一种福利管理（在各个方面都是如此）。分配、维护和租赁）。 20世纪80年代以后，特别是90年代住房制度改革以来，公共住房管理的内涵发生了一些变化，从单纯的福利性管理转向经营性租赁管理。因此，现行的公房管理可以简单概括为“公房租赁管理”。

公共住房分为两部分：一是由政府直接管理；二是由政府直接管理。二是企事业单位自行管理。这两部分公共住房的起源和形成过程是由我国的政治体制和经济管理体制决定的。

(一)公共住房的起源和构成。 1.政府直接管理公共住房。来源有二：一是新中国成立时接管的旧政权遗留下来的房屋、民族资本、外资；另一部分是建国后各级财政投资建设的房屋。 2、单位管理自己的公房。同样来自两部分：一部分是企事业单位利用国家二次拨款资金建设的住房；另一部分是政府分配给企事业单位的住房，称为分配房。需要注意的是，分配的房屋实际上仍然是政府直接管理的财产，只是分配给企事业单位使用。理论上，使用单位应该缴纳租金，但现实中，单位往往是自行管理的，大部分不缴纳租金。

（二）公共住房管理办法。我国的公共住房管理政策法规是国家和各级政府统一制定的，因此总体上是一致的。在管理方式上，按行业划分实行集中管理，按行政区划或单位分别组织实施。具体来说，在政府统一政策下，政府直接管理公共住房，由政府部门设立的住房管理机构负责；公共住房由单位自行管理，由各单位设立的住房管理部门负责。

（三）公共住房管理的内涵和界定。这里需要说明的是，我们常常不区分公房管理和公房租赁管理这两个概念。两者经常混用，其实是不恰当的。造成这种混淆的原因一方面是主观上不清楚，因为这两个概念确实有重叠的内涵；另一方面，这两个概念的使用上下文没有严格区分，这是不够的。严格的。当然，这存在着广义还是狭义理解这两个概念的问题。广义上，都包括产权与登记管理、修缮与维护管理、使用与分配管理、租赁管理、安全保卫管理、设施管理、历史建筑保护等；而狭义上的公共住房租赁管理主要指公共住房经营活动的租赁管理。总之，两者是有区别的，我们应该根据使用的上下文来准确区分。

如何认识和理解公屋租赁管理

一个城市的公共住房，无论是规模、数量还是价值，都是该城市最大的固定资产。更不用说北京这样的一线城市的历史建筑和庆祝中华人民共和国成立十周年的十大建筑了。更不用说上海外滩的历史保护建筑和上海旧中国遗留下来的租赁建筑了。我们来谈谈另外两个。三线城市中，哪个城市的公房不是城市最大的资产？在大连主城区，原有公房面积超过3400万平方米（虽然现在大部分住房已出售给个人，但政府在实施“暖房”时仍将其视为公房）项目），包括中山广场周边、青泥洼地区的保护建筑等。这些公共住房的特殊价值是目前开发商新建的建筑无法比拟的。无论从哪个角度来看，管理好这些国有资产都非常重要。

从这个意义上说，一个城市要想做好城市管理，发展城市经济，就不能忽视公共住房的管理。也就是说，这一最大的资产如果管理得好，不仅能促进城市的商业活动，还能一举多得，促进城市的多方面发展。更重要的是，做好公租房管理，不仅关系到国有资产的保值增值，还关系到居民的日常生活和企事业单位生产活动的发展。所以，这件事情关系重大，不能掉以轻心。

那么我们应该如何看待公共住房租赁管理呢？正如我们前面所说，我们应该从广义、宏观的角度来理解公共住房租赁管理，而不应该简单地将其视为一般的商业活动。要注重两个效益，即要同时注重经济效益和社会效益，全面做好公共住房租赁管理工作。其实客观地说，这正是我们在实际工作中所做的。因为很难想象如果我们不考虑用户的合理需求，不注重具体维护和支持工作的质量，只管跑腿，就去做，会是什么样的情况，会发生什么。敷衍了事，然后就等着收房租了。结果可能是不言而喻的。

我们在讲公租房诚信管理的时候，要强调具体工作的重要性。对于这一点，业内人士都会有深刻的认识。这里我们不妨做一下简单的分析：

比如维修、保养等。经验告诉我们，如果房子没人住，它很快就会破旧。有两个原因。首先，它容易受到生物和自然侵蚀，例如老鼠和霉菌；其次，缺乏维护会导致使用寿命缩短、加速折旧。因此，房屋的定期保养非常重要。

例如安全和保障。居民（使用者）在房屋使用过程中，每天都要与水、电、气打交道，存在很多安全隐患。作为管理者，要未雨绸缪，防患于未然，努力消除隐患，为居民（用户）提供基本的安全保障。

比如生活设施。如今，人们对房屋的生活设施要求越来越高，这方面可能没有限制。根据住建部关于城市居住小区更新工作的要求，生活设施包括很多内容。直接设备设施包括配电室、自来水系统二次增压室、化粪池等；间接设施如道路、停车场和各种生活服务设施等。

例如，环境改善。包括环境绿化、清理杂物、拆除违章临时建筑、消除各种污染等。随着社会的发展，这方面的要求会越来越高。

不用说，仅这些就足以说明，要真正做好公租房管理工作，必须做好各项具体工作。这些工作也许是琐碎的，但核心是一样的，都是公屋管理问题的一部分。只有完成这些具体任务，才能真正做好公共住房租赁管理工作。

各级法律法规中的相关表述

公共住房租赁管理的基本依据是我国和各级政府的相关政策法规。关于公共住房租赁的管理，在我国的法律法规以及各级政府的法规和规范性文件中都有具体的表述。这里我们仅从相关法律规定来看这些表述。我们把这些法律规定称为“上位法”，因为它们的层次更高，因而也更具有权威性。通过研究这些法律规定，我们不仅可以了解相关政策法规，明确公租房管理参与各方的权利，还可以明确相关各方需要承担的责任和义务。

（一）我国《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权，是指所有者依法对自己的财产享有占有、使用、受益和处分的权利。” 公共住房无疑是一种财产，这种财产属于国家和全民所有。现实中，公共住房的产权由政府住房管理部门或国有企事业单位住房管理部门管理。因此，这些房屋管理部门不仅享有公有住房财产的占有、使用和处分权，而且有权按照政策规定在改变用途开展经营活动时分配其收益。

（二）我国物权法第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有享有、使用和收益的权利。” 由于公营住房的承租人是公营住房的用益物权人，享有公营住房的享受权、使用权和收益权，因此，毫无疑问，公营住房的所有者也应该有经营收益的分配权。

（三）我国《城市房地产管理法》第五十五条规定：“住宅房屋租赁，应当遵守国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。该法第五十六条规定：“以营利为目的，房屋所有权人出租房屋进行生产经营活动的，由租赁双方协商一致。租金和其他租赁条款”。在国有土地上建设的住房，经划拨取得使用权的，包含在租金中的土地收入上缴国家。”我们都知道，公共住房是历史形成的福利房。房屋占用的土地是通过无偿划拨取得的，作为房屋承租人，如果改变用途从事经营活动的，应当按照政府租赁管理规定协商租金，租金所得的土地收益应当按比例上缴国家。

（四）大连市政府《大连市公共住房管理条例》第二条规定：“公共住房管理中的转让、抵押、约定租金出租、典当等行为，按照省有关规定执行。以及本市房地产交易管理规定”。第十七条规定：“未经业主同意，承租人不得出借、转让、转租、调换或者改变租赁的公共住房用途。” 如果说，1995年之前，我市新出台的政策法规主要针对的是工商建筑，那么自1995年4月《大连市城市公共住房管理条例》颁布以来，特别是大连市政府《关于进一步完善大连市公共住房管理条例的通知》 1997年《放开城市租赁市场》（大政发[1997]80号）颁布后，转向各类公共住房。对所有改变用途并运营的公共住房，实行以协议租金为特征的租赁管理。

我市公共住房租赁管理发展趋势

通过对公租房管理的系统分析，我们对此有了更全面的认识。有了这些基础，我们就更容易了解我市的相关政策法规。现在，让我们系统梳理和分析本市公共住房租赁管理法规的发展历程。

1986年以来，为进一步完善公共住房租赁管理，大连市政府及有关部门根据上级政策法规，结合本市实际，制定并出台了一系列文件。出台这些文件的目的是为了适应新形势、新变化、新发展。梳理分析可以看出，这些政策法规在出台过程中大体经历了以下几个阶段。

第一阶段：1986年至1989年。主要是调整工商业房屋租金，加强公共住房变更用途管理。代表性文件包括：

（一）大连市人民政府批复市房屋管理局、财政局、物价局《关于调整工商住房租金的报告》（大政发[1986]102号）

主要内容：自1986年7月1日起，我市工商业房屋租金进行调整。具体来说：

一是明确调整范围。（一）城镇全民所有制、集体所有制工商企事业单位和个体户租用生产、经营、辅助用公共建筑的，应当按照调整后的租金标准计算租金。（二）文化、教育、卫生、科研系统中，原分配制度分配的公共财产现改建为生产经营用房，或者使用权转租、出借、转让、赎回的未经授权，当地房屋管理部门应当统一以租赁方式进行管理，并按工商建筑收取租金。

二是确定租金标准。（一）调整范围内的所有工商业建筑，均按建筑面积和折旧费、修缮费、管理费、固定资产占用费、税收五项因素进行出租。（二）对各种需要加租或减租的情况作出了具体规定。

（二）大连市物价局、工商局、房产局发布《公租房变更租赁、使用管理暂行规定》（大房局[1989]367号）

需要指出的是，根据《大连市房地产管理局关于废止部分局规范性文件的通知》（大房局发[2002]12号），本文件于2002年6月6日废止，并作了修改。落实大方局“发[1997]4号”（我们第二阶段具体讲[1997]4号）。但无论怎样，367号文件的历史作用是不可否认的。这里介绍这篇文章的目的是帮助大家了解协议租金的来龙去脉。

主要内容：自1989年12月1日起，公营住房用途改为商品住房的，按新办法计算租金。

首先，将公共建筑变更为营业用房的，必须事先办理审批手续，工商行政管理部门才能核发营业执照，并按照新办法计算租金。对开办幼儿园等文化教育等社会公益事业的仍给予优惠，租金按照机关、团体办公楼租金标准计算。

二是制定新的租金标准。特殊类别区域：20元/平方米；一类区域：15元/平方米； 2类区域：10元/平方米；三类区域：7元/平方米；四类区域：5元/平方米。

三是明确邻里类别划分。街区类别按商业街繁华程度划分：中山区天津街（东起民生街，西至胜利广场）、普照街（北至长江路）、新生街、胜利广场、进步街、友谊街、兴隆街、中山路、荣盛街、青泥街、青泥二街、青泥三街、青泥四街为特殊区域。

四、承租人将租赁房屋转让他人且不参与经营的，双方必须提出书面申请，并报房屋管理部门批准。房管部门与承租人和经营者协商租金，经营者每月按时缴纳。对于租金，房管部门每月按协议租金的40%向租户提供适当补贴。

五、租赁公共住房的单位（个人）向其他单位或者个人出租营业柜台的，必须经房屋管理部门批准。对于租用的营业柜台，将像转租公屋一样单独计算租金。

第一阶段总结：

（一）这一阶段的历史背景和出现的问题。一是1980年代末我国土地市场尚未形成，土地仍以配置使用为主，市场化的土地市场尚未真正形成；二是商品房开发建设尚未启动，经营性住房和住宅仍实行直接配置。主要是管理型公营住房和自营公营住房；三是由于工商企业租用公房的租金标准过低，导致国有住房和单位住房的租金实际上存在变相亏损问题。四是存在公营住房擅自改变用途的情况。、自租或自营等违法问题。

（二）新出台文件的意义和作用。调整工商建筑租金的政策规定，不仅调动了业主和承租人双方的积极性，而且使公共住房租金标准适应市场发展的需要，对于加强公共住房的维护和改造十分有利。公房变更用途出租或自营相关规定的出台，有效遏制了公房擅自变更用途从事经营活动的行为，为公房管理部门更多地开展管理工作提供了政策依据。有效地。

第二阶段：1993年至1999年。主要颁布公共住房租金调整和协议租金评估标准、公共住房管理规定、放开城镇住房租赁市场和规范租赁行为、住房制度改革等政策法规。代表性文件包括：

（一）大连市人民政府《大连市公共住房租金计算办法》（大政发[1993]41号）

主要内容：调整公共住房租金标准。自1993年7月1日起，公共住房平均租金由每平方米每月0.124元调整为每平方米每月0.38元。

（二）大连市人民政府《大连市城镇公共住房管理条例》（大政发[1995]32号）

主要内容：这是我市继1983年《大连市城市房地产管理实施细则》之后新出台的政府级公共住房管理条例。

（3）大连市房地产管理局《关于进一步放开和振兴城市住房租赁市场规范住房租赁行为的通知》（大房局[1997]4号）

主要内容：全面放开我市住房租赁市场，实行协议租金管理。具体来说：

一是我市城镇国有土地范围内的各类房产，依法取得所有权的，可以向社会出租。承租人承租的房屋（含强制租金标准的房屋）经业主同意并与业主签订利益分配合同后（一般情况下业主应获得转租收入的60%），可以转租。。

二是允许承租人改变房屋用途，自行或者与他人合资开展经营活动。房屋向社会出租或转租，租金由双方协商确定。也可实行租赁。

三是按照大政办发[1986]102、109号规定标准缴纳租金的工商建筑。转租或改变用途的，协商租金。新建立的工商房屋租赁关系实行协议租金。

（4）大连市房屋管理局《关于认真调整公租房租金有关事项的通知》（大房局[1997]79号）

主要内容：调整公共住房租金标准。自1997年10月1日起，全市四区公有住房（含单位自营物业）月租金标准由0.88元/月·平方米调整为1.08元/月·平方米。在使用区域上。

（5）大连市人民政府《关于进一步放开城市租赁市场的通知》（大政发[1997]80号）

主要内容：进一步放开住房租赁市场。具体来说：

一是依法取得所有权的各类房屋均可向社会出租；各类房屋的承租人经房屋所有权人同意，可以将租赁房屋的部分或者全部转租给他人；在社会上，无论国内、外地人，只要持有合法证件和手续，都可以租赁各类房屋。

二是对外开放出租、转租的房屋用途或者强制租金发生变化的，租金由租赁双方协商一致。房屋业主也可以进行公开租赁或拍卖租赁。

（6）大连市房屋管理局、物价局《关于发布大连市区住房租赁市场评估价格标准的通知》（大房局发[1999]14号）

主要内容：明确租金评估协议的适用范围、评估方法和具体标准。

一是明确了价格评估标准的主要目的。即：“作为征收房屋租赁税费的基本依据”。

二是明确价格评价标准的使用。全市四区按规定放开的住房租赁活动，约定租金高于评估价格标准的，按实际约定租金计缴税款。约定租金低于评估价格标准的，按照评估价格标准计算缴纳税款。税收。

三是确定约定的租金评估标准。公租房变更用途，承租人自行经营的，按照评估价格标准计算缴纳税费。

（7）《大连市房地产管理局关于认真调整1999年公租房租金有关问题的通知》（大房局[1999]45号）

主要内容：自1999年7月1日起，按照使用面积和建设年份调整公共住房月租金标准。具体来说：

首先是全市四区的公共住房。自1999年7月1日起，公租房月租金标准将根据房屋的使用面积和建造年份（指竣工交付使用）进行调整（租金调整系数见1999年公房租金调整系数）。住房住房租金调整系数表）。

二是，本次租金调整方式是根据房屋的建造年份和所在区域类型重新调整确定租金，使不同品质、不同地段的房屋租金能够保持稳定的水平。适当的差价。

三是租金计算方法：将1997年每户应缴纳的月租金乘以房屋建造年份的系数，即为1999年每户应缴纳的月租金。

附：1999年公共住房租金调整系数表

（8）《大连市房地产管理局关于2000年公租房租金调整有关事项的通知》（大房局管字[2000]20号）

主要内容：自2000年4月1日起，调整我市四区公共住房（含单位自营物业）租金标准。调整的原则是按照房屋竣工交付使用的年份实行级差租金。具体来说：

一、调整范围：1984年12月31日之前竣工交付使用的公共住房，租金暂不调整； 1985年1月1日至1995年12月31日期间竣工交付的公共住房，每平方米租金调整。每平方米使用面积租金增加0.40元； 1996年1月1日以后竣工交付使用的公共住房，每平方米使用面积租金增加0.60元。

第二个是租金计算方法：对于1985年至1995年完成和交付的房屋，家庭应付的每月租金= 1999年7月1日以后的家庭应付的每月租金 +（计算出的可租金面积×0.40 yuan）。对于1996年以后完成并使用的房屋，每户家庭应付的每月租金= 1999年7月1日以后的每户每月应付的每月租金（可租金面积×0.60 yuan）。

第二阶段的摘要：

公共住房租赁管理的这一阶段是在我国土地体系中的重大改革背景下进行的。 1992年9月，根据相关的国家法规，我们的城市开始实施付费的土地转移系统，并逐渐开始商业化和面向市场的住房改革。这个阶段可以称为黄金时期，用于我们城市公共住房的租赁管理。我们的城市不仅以政府的名义颁布了“关于达利安城市公共住房管理的法规”，市政房地产管理局还发布了“关于进一步的放松和振兴”通知，对城市住房租赁市场和标准化发布住房租赁行为（ [1997]第4号）。这些政府法规或规范文件的颁布奠定了基础，并增加了用于管理公共住房租赁的动力。总体而言，此阶段发布的上述法规主要具有以下四个特征：

首先，清楚地规定了：“城市公共住房的财产权属于国家，公共住房当局应行使财产所有人的权利经营和管理它们，并根据法律承担相应的义务。” 这决定了财产权的所有权和公共住房租赁管理的主题，有效地标准化了公共住房的管理职责。

第二个是将公共住房租赁放大。 “允许公共住房被转租，转让和抵押”，并按照约定的租金租赁； “公共住房的运营和管理将逐渐实现社会化和专业化”； “没有任何单位或个人可以占据或损害公共住房。使用公共住房获得非法福利”；它首次确认了公共住房的财产性质，并允许公共住房进行面向市场的活动活动，有效地促进了该活动公共住房的租赁管理。

第三个是将城市公共住房租赁市场释放，规定“对于实施强制租金的公共住房，如果在住房管理部门的批准下使用使用，”住房管理部将从承租人那里收取商定的租金，并专门确定城市每个地区的协议。租金评估标准：中山区30元/平方米·建筑区·月份；区20元/平方米·建筑区·月份；区20元/平方米·建筑区·月份；区15元/平方米•地板面积•月份。

第四，为了促进合理的流通和有效利用公共住房，并确保国有资产和房屋所有者，承租人，用户和运营商的合法权利和利益，公共住房经营活动的收入分配比率显然是规定为40％（租赁人），60％（财产所有人）。它有效地遏制了国有资产的损失，并促进了标准化的合理流通和有效使用公共住房。

第三阶段：从1999年到2002年。相关政策和法规主要是关于公共住房租赁权利转让的。代表文件包括：

（1）达利安住房管理局（

主要内容：有关自由转让公共住房租赁权利条件和要求的详细规定。具体来说：

首先，阐明了自由转移的条件。如果公共住房租户死亡或搬出城市，以及与有监护关系或有原始租户居住在以下条件下的配偶，子女，父母和同居者，公共住房租赁权利，则可以是未经赔偿而转移：（1）您工作的单位不会实施货币住房分配；（2）有足够的民事行为能力并拥有财务资源；（3）拥有与原始承租人相同的家庭注册，实际上已经在那里居住了两年多；（4）在其他地方没有房子可住。 ; （5）如果有两个或更多的同居者，并且他们都符合上述持续租赁条件，则可以通过一个人申请所有权转让的同居者之间的谈判来假定。

第二个是将财产转移给儿童而无需赔偿的条件。如果承租人同时出租两所房屋，并且需要将其中一所房屋的租金权转移给其子女（包括带有公证文件的收养子女或继子女），并且如果孩子满足以下条件，则其住房租赁权利可以在没有赔偿的情况下转移：（1）孩子有足够的民事行为能力并拥有财务资源；（2）孩子实际上住在需要转移的房屋中，并在居住地进行家庭注册；（3）确实没有房子可以住在其他地方。

第三是免费转让财产进行搬迁和安置的条件。如果房屋开发和建筑部门一次转移和安置居民，则必须由市政房地产管理局批准直接管理的公共住房的转移；如果转让单元单独管理公共住房，则必须获得住房所有权单位的同意。对于允许搬迁和重新安置的住房，可以免费处理租赁权利的转让。

第四，根据法院的判决，所有权的转让是免费的。如果一对夫妇离婚，原始租赁的房屋通过法院的调解或判决将离婚当事方转移到了一个离婚的当事方，则可以在没有赔偿的情况下将房屋租用的权利转移。

（2）达利安市政府政府“调整某些房地产交易政策和法规的通知”（ [2002]第38号）

主要内容：调整房地产交易政策和法规，尤其是有关租赁权利转让权的特定规定（重点是租赁权利转让）。

首先是在住房改革住房，负担得起的住房（贫困）住房以及经济适用房已被列出和交易之前取消访问批准流程。任何拥有房屋所有权证书且房屋符合房地产交易条件的房主都可以自愿投放市场。

第二个是取消房屋改革房屋上市和销售收益分配的规定。当员工出售他以成本价格购买并获得完整财产权的改革房屋时，只要有关的当事人按照法律支付相关税款和费用，所有销售收益将交给卖方。

第三个是调整房地产交易的土地转让费和收入费用标准的范围。对于住房改革住房，负担得起的住房（贫困）住房，个人购买的负担得起的住房以及分配土地上的住房转移，受让人必须支付转让价格的1％的土地转让费。然后，根据转移土地上的商业住房进行房屋所有权注册。当出租分配土地上的房屋时，出租人应支付租金总额的1％的土地收入费，并且分配土地的使用性质保持不变。

第四个是扩大公共住房租赁权利转让的范围，并调整转让费的分配比率。按照强制标准租用公共住房的承租人可以根据房屋所有权单位的书面同意，将出租公共住房的租赁权转移到带有当地城市永久居住的居民的费用。如果转让人在转让租赁房屋的权利后直接购买了新房屋，则转让人可以根据购买新房屋的程序获得转让费的95％，并且应支付5％的房屋所有权单位；如果转让人不直接或购买新房屋，则转让人可以收到转让费。 90％，10％支付给住房所有权部门。

（3）达利安住房管理局的“转让公共住房租赁权利措施”（达法局FA [2002]第94号）

主要内容：这是转让公共住房租赁权利的特殊规定。

首先，澄清说，不得转让以下公共住房租赁权利：（1）受让人在这座城市没有永久居住；（2）据报道是搬迁和重建区的公共住房；（3）改变了其使用的公共住房；（4））公共住房，拖欠租金或其他与公共住房有关的费用；（5）尚未维修的住房设施受损的公共住房；（6）与未给予书面同意转让书的成年同居者的公共住房；（7）由法院或公共住房纠纷扣押；（8）公共住房所有权部门不同意转让租赁权利的其他合法原因。

第二个是确定公共住房所有者应收薪酬。在处理公共住房租赁权的转让程序时，公共住房所有权部门应执行（ [2002]第38号文件）的规定：如果转让人转移住房租赁权，如果他在一年内直接购买新房屋，，应支付租金公共住房权转让费的5％的赔偿；如果所有者不直接或单独购买新房屋，则将收取租赁公共住房权转让费的10％的赔偿。

第三，阐明了转移价格评估方法。当公共住房租赁权免费转让的双方通过转让程序时，公共住房所有权部门应委托该市的合格估价机构评估市场价格。转让方应根据评估价格向公共住房所有权部门支付5％的赔偿。。

（4）达利安住房管理局的“达利安城市城市住宅售后共享零件共享的设备和设施维护基金管理措施”（达法局FA [2001]第77号）

主要内容：明确的规定是在应计和使用管理资金的管理资金的共享零件，共享设备和设施的管理资金，以及用于维护共享零件以及共享设备和设施的责任范围和责任范围和划分。其中，维护范围是：

1.维护基金的兴趣专门用于维护和更新房屋以及共享设备和设施的共同部分，并且不得用于其他目的。

公共零件是指承重结构（基础，内部和外部负载墙，梁，板，柱子，屋顶等），楼梯间，通道，特殊房间，外墙和住宅入口安全门由住宅大楼中的财产所有人。等待。

共享设备是指排水管，倾斜，照明设备，电梯，避雷器保护设备，消防设备以及住宅建筑中业主共享的其他设备。

共享的设施是指非货币道路，路灯，绿色，建筑特征，化粪池，人孔，非营利休闲设施等。财产管理区域内的业主共享。

2.不得将自用零件和设备的维护和更新成本用于维护基金的利益。

自使用零件和设备是指门，卫生用具，门和窗户，非负载的墙壁，内壁，地板，天花板和阳台内的水，卫生器皿，门和窗户。

3.公共房屋的维护费用应从房屋的租金中支付，并且不得使用维护基金利息。

4.在保修期内，房屋共享部分的维护和维护成本以及设备和设施应负责开发和建筑部门，并且不得使用维护基金的利息。

5.由人类原因引起的共同部分和共享设备设施受损。维护职责和费用应由负责人承担，不得使用利息基金利息。

第三阶段的摘要：

在此阶段，随着房屋商业化改革的发展，一方面，福利住房分配已成为历史。另一方面，历史上形成的公共住房仍然大量存在。公共住房作为国家和企业分配给员工的福利待遇，也应被视为员工的特殊财产，不应阻止市场化和商品。为此，市场上的公共住房已成为不可避免的，使用公共住房的权利已成为有限的一次性财产。以上规定主要包括以下内容：

首先，调整公共住房交易的政策，规定：“公共住房租赁权利的付费转让权的范围和转让存款的分配比率。” 公共住房承租人转移了房屋租赁权后，它直接收到了新房子，并购买了新房子的新房子。对于该程序，可以获得95％的转让基金和5％的房屋所有权部门；那些未购买房屋的人可以获得转让基金的90％，而10％的人支付房屋所有权部门。承租人转移的公共住房的租户已被移动，房地产市场被激活。

第二个是重申《公共住房租赁权利转让权》的管理条例，很明显，公共住房租赁权不允许免费转让，包括公共住房承租人的条件。免费转移。家庭免费转移的两个条件，一个时间搬迁和安置居民的转移条件，没有降级房屋的夫妻，无薪房屋等。

第三个是制定公共住房租赁权的转让，并进一步规范转让市场，以获得公共住房的租赁权。它规定了可以通过公共住房租赁权以及无法转让的条件转移的条件，以及评估公共住房转让的转让价格，公共住房租赁权的转让价格以及转让公共住房所有权部门的当事方以评估价格为5％ - 10％的财产补偿等等。

第四，已经提供了维护范围和责任的范围和 - 萨莱斯房屋的共享部分以及共享设备和设施的设施。

第四阶段：从1995年到2003年。它主要基于住房系统的改革和公共住房制定的政策。代表文件是：

（1）达利安市政府关于达利安市城市住房系统改革实施计划的印刷和分发通知]第41号）

主要内容：阐明住房改革的基本内容。

住房改革的实施计划阐明了改革的基本内容，包括建立公积金系统，租赁补贴，鼓励员工购买房屋，租赁债券和建筑住房基金。

（2）达利安房地产管理局达利安住房改革办公室“有关处理住房改革和出售房屋的几个问题的法规”（DA 办公室[1995]第43号）

主要内容：处理房屋改革和出售房屋的几个问题。

首先是，当公众以市场价格购买房屋时，必须在一章中支付税款和费用，并且根据40元/平方米的标准，众议院的运营管理部门应支付公共维护基金，并且财产权属于个人。

第二个是投资机构的成本，可以支付当时由住房改革计划确定的基本价格以及由应享受的折扣计算出的购买资金，并支付财产权的薪酬费用建筑区域。

第三，可以将两个独立的租赁合同单位或与同一建筑物相邻的两个独立单位视为一个家庭。

（3）达利安住房改革办公室“调整销售公共住房政策的通知”（DA住房改革[1997]第9号）

主要内容：阐明出售公共住房的范围和标准，并鼓励员工购买房屋。

首先，在城市的四个地区中，使用一个完整的公共建筑单元，除了别墅，旧，中间和日本风格，这些设施包括在最近的重建规划中，否则它们必须包括在商业的一楼街道翻新。合法承租人出售。

其次，员工根据家庭申请购买，每个家庭只能享受一次。为了鼓励员工购买房屋，房屋雇员的原始住房补贴没有被取消，雇员的薪水或档案工资也提高。原始房屋发行后已发行的住房补贴。

（4）达利安市政府政府“有关进一步加深城市住房系统改革并加速住房建设的通知”（Da [1999]第66号）

主要内容：停止在住房中分布真实对象，并逐渐实施住房分配的货币化。同时，建立和改善了一个多层住房供应系统，主要基于经济和负担得起的住房，以加速负担得起的住房的建设；继续促进现有公共住房的改革；培养和标准化住房贸易市场，发展住房融资并加强房地产管理。

（5）达利安住房委员会“关于2000年公共住房以及相关政策的价格和价格的通知”

主要内容：调整2000年公共住房的成本价格，并将公共住房的目标调整为合法住房承租人或其配偶，并与达利安四个地区的永久住房一起使用公共住房。不再包含成年人一起生活了两年以上。

（6）达利安市政府政府的总办公室“关于达利安市四个地区的住房区”（ FA [2003] No. 64）

主要内容：将“达利安城住房区域分区标准”的名称更改为“达利安市四个地区的达利安”，并重新调整了住房区的划分。

第四阶段的摘要：

这个阶段是改革住房系统的重要时期。住房改革的住房改革和销售政策已发布更多。达利安市政府和相关部门已发布了20多个文件。机构改革在促进和指导中发挥了重要作用。关键内容是：

首先，出售公共住房

1.稳步出售公共住房的原则。（1）确保没有损失国家的资产。（2）在员工购买房屋的前提下，首先出售新房子，然后出租，购买房屋，首选购买房屋，旧房屋实施租金并自愿购买，并鼓励该政策购买房屋。（3）购买房屋的折扣比例逐年下降，住房销售的价格逐渐从成本价格转换为市场价格。

2.在城市四个地区出售公共住房。 Fan位于中山，，和地区。它使用功能齐全的框架结构，除了别墅，旧，中间和日本风格外，具有砖结合结构的设备型公共建筑物。市政政府已宣布的商业翻新街一楼的住房，并且必须将改变其使用的住房（包括使用过度使用）的住房必须出售给居住的合法承租人，并在达利安州有一名居民。

3.公共住房出售物品。从2000年开始，目前要出租和租赁的住房必须是合法的承租人或配偶，其公共住房在该市的四个地区拥有永久居住。由于住房货币分配的改革，其他与承租人生活了两年以上的成年人将实施货币补贴，无法参加购买现有住房。

4.公共住房销售的成本价格。 1993年，每平方米的建设面积为500-1000元，最低价格限制为220元。

1994年，砖结合结构的最低公共建筑为每平方米1080元，框架结构的公共建筑物为每平方米1,300元。

从1996年4月1日起，砖结合结构（多层建筑物）为每平方米1170元，框架结构（高层建筑）为每平方米1390元。

从2000年3月1日开始，砖结合结构（多层）建筑物（多层层）建筑物（多层层）建筑物（高层）建筑物（高层）和建筑物区域建筑物（高层）建筑物（高层）建筑物（高层）建筑物为每平方米1540元。

5.调节因素

（1）关于住房类别区域中的因素（指成本价格的调整）：1。特殊区域为0，无增加或减少；，三种类型的地区减少了30％； 5和四个类别减少了40％。

（2）方向因素：1。南方方向为0，无增加或减少； 2.东部，西部和北部减少了5％。

（3）地板调节因素：1。一层和顶层减少5％； 2.其他层为0，所有层都不增加。

6.相关折扣

（1）折旧：根据类似的新房屋，旧公共住房的价格新近打折。年度拆除率为2％，使用寿命超过30年。它计算在30年。

（2）工作年龄的折扣：对于那些按计划支付公积金的人，在1993年之前的员工的优先工作中，工作年龄为1.2％，价格为1.2％。

7.销售（采购）公共住房价格计算公式

实际价格=成本价格x（1±调整系数）x建筑面积x（1﹣折旧）x（1﹣工作年龄折扣）x（1﹣高 - 高级面积折扣）。

出售公共住房的实际价格限制为每平方米200元。

8.干部和员工购买房屋购买区控制标准

（1）1997年确定的控制标准（建筑区域）

政党和政府机构：市政级别200平方米的干部；在局 - 级干部150平方米；办公室115平方米的干部； 93平方米其他干部。

国家 - 拥有的企业：150平方米领先的大型企业和局长管理人员； 129平方米的其他大型企业的干部；中型企业中的115平方米领先干部； 100平方米国小型公司领先的干部。

有限责任公司，股份，合资企业和大型集体企业是根据国家拥有的企业实施的。

公共机构是针对政党和政府机构实施的。

科学和技术干部具有专业和技术头衔，并且根据相关的国家文件，在各个层面的各个级别的科学和技术干部的住房控制标准都具有，并参考实施相应的住房区域控制标准的企业和企业和机构。

红军，反日和解放干部可以分别提高22、18和8平方米的住房控制标准。房屋购买房屋可以根据上述控制标准增加10平方米。

根据该标准，高级别的房屋可放松20％。

如果标准区域不到10平方米（包括10平方米），则执行成本价格，并且不享受各种折扣。那些超过10平方米的面积超过10平方米的人。

（2）1999年10月确定的控制标准

（1）副城市级别的住房级别（主厅）的住房限制标准，ON -JOB HALL级别可能等效于此级别，以及根据规定的退休干部的住房限制水平是每个家庭建筑区域的143平方米。

（2）在同一水平或退休干部的工作或退休干部的住房限制标准，他们享受治疗或退休的干部，他们根据法规享受治疗或退休的干部，每个家庭为107平方米。

（3）普通干部和员工的住房限制标准为每个家庭86平方米。

（3）领先国家企业干部的住房限制标准

（1）对于领先的大型企业干部，该州明确执行了副省，部委或部长级省和部长级，因此应根据相关的中央法规实施住房标准；该区域为143平方米。

（2）大型企业领导干部的住房限制为建筑区域122-129平方米。

（3）中型企业的主要干部的住房限制为每个家庭107-114平方米。

（4）小型企业领导干部的住房限制为每个家庭86-100平方米。

如果控制上述住房区域控制标准，则将根据市场价格和商业住房价格实施。取消在10平方米时超过10平方米的政策。其中，在1997年（包括97年）之前，实施了在市场价格的超地区部分交付和交付的房屋；第一类区域为每平方米3664元，在第二类区域为3281元，每平方米3281元，在三种类型的地区，2010年每平方米，四种类型的地区。 1488元包含10平方米。 1998年（包括98）之后，根据商品的房屋价格进行住房和交货。

9.搬迁重新安置时个人负担的投资费

从1999年1月1日开始，根据以下措施被抵消：1。对安置住房外部区域的投资；

从2001年1月1日起，搬迁家庭的公共住房应基于个人（或配偶）的投资协议和原始现金支付收入，当时是个人的投资费用。处理。没有原件无法提供的审核和发行。

第二，住房分配货币化

1.基本概念。住房分配的货币化是城市住房系统改革的重大突破。几十年来，它从根本上改变了城市员工住房的旧系统，依赖于单位，以逐渐建立一种新的城市住房系统，该系统适应社会主义市场经济体系和我国家的国家状况。它的基本概念是：

（1）从1999年1月1日起，所有机构，集团，企业和机构都停止了住房分配。

（2）员工住房的转移主要是从个人购买到市场的。他们购买的所有权归所有权拥有。

（3）员工购买房屋的资金来源主要取决于个人雇员的薪水，员工支付的住房公积金，个人住房贷款以及住房补贴，用于转换金融和单位原始住房建设资金。

（4）员工家庭根据其需求独立购买住房以及实现住房社会化和市场化的经济负担能力。

第二，住房补贴。为了实施住房的货币化，人们最关心政府（指政府机构，公共机构）和单位（称为企业雇员）可以弥补多少钱以及如何进行补给。

（1）老年雇员没有补贴没有住房或住房，而新员工将增加房屋公积金存款的比例。

“达利安城人民政府的通知，进一步加深了城市住房系统的改革并加速住房建设”（ [1999] No. 66）规定，对于没有住房和没有住房且未不可能的老雇员符合最终购买补贴的房屋购买补贴标准（包括购房的基本补贴和购买房屋的补贴）。

1999年1月1日之后参加工作的新员工，下个月的工作，该单位的单位位于每月薪水的25％，并且该个人将临时向住房促销基金支付15％。

（2）旧员工和器官机构的补贴购买补贴标准。 the to the :

1. The price of . In 1999, the area per meter was 2,500 yuan, and the age was 7.50 yuan per meter per year. From 1, 2001, the area per meter of was 3,000 yuan per meter, and the age was 9 yuan per meter per year.

2. for the area ( meter) of in each job ( meter)::

The main level 105, level 95, main level 85, level 80, level 75, 70, staff 65, clerk 60.

and and ' house area :

95, High 80, 70, 60: 75, 70, 65, 60 below the .