公寓拿房之前一定要做这件事！物业拿房勘探要点大全！
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【在前几篇文章中，我们介绍了公寓的定义、目前国内外的市场现状和主要产品，讲解了公寓设计的标准流程以及如何在有限的成本下实现有针对性的公寓产品。另外，我们还对公寓设计开发过程中涉及的配套设备、合规流程等进行了归纳整理。相信大家对公寓设计开发已经有了初步的概念。从这篇文章开始，我们将进入我们的第二篇，由点及面的介绍公寓设计过程中的几个关键点，帮助大家建立科学的公寓设计思路】
7. 现场检查公寓的要点
拿到公寓的第一步就是实地考察和项目评估。尤其对于异地的项目，如何有效实地考察，了解并记录尽可能多的物业信息以供规划设计参考，是需要特别注意的。同样，很多前端业务人员，甚至设计师本身，也要对物业状况、结构方式、水电可能性等有基本的了解。为此，我们总结了一个长期看房的公式：“四看三问一算”：
1. 当前房地产现状的四个方面
2. 关于转型难度的三个问题
3.计算舱高
01
【当前楼市形势四面看】
现有房产的状况，无论是毛坯房、简装房、还是全装修房，不同的状况对于后续的设计步骤和装修工作量的要求有很大的差异，需要在房产勘察时弄清楚。如果是毛坯房，那么拆迁改造工作量会比较小，布局可以比较自由，但同时水暖电、找平等基础工作量会比较大。如果是全装修房，那么很多设备和内部隔断都可以直接使用，这部分投入会比较小。
建筑立面
由内向外，首先要观察建筑立面的相关情况。建筑立面是面向城市和客户的最直接的窗口，应给予足够的重视。对此，我们需要从三个维度对物业进行调查分析：1.周边环境，2.立面新旧情况，3.开窗形式。
重点要观察楼盘周边环境、业态、上下层、门面是否整洁？有没有其他商家的广告、海报干扰主形象？在后续的设计中，如何凸显这套公寓的主形象？
(万科柏悦)
其次，检查现有立面的材质、使用年限、是否有破损。原有立面是否可以清洗干净达到形象要求？还是需要用原材料进行修补？还是直接在现有表面喷漆？
最后，观察现有建筑的开窗方式，判断未来可能的开窗方式。如果建筑原本是商业综合体，玻璃幕墙统一安装，无法开启，那么显然不符合长租公寓的使用要求。因此在后续的设计规划中，需要探索部分更换可开启窗扇的可能性。
（武汉某项目）
若原有物业为办公楼或酒店等，窗洞相对统一，可在保持现有窗洞逻辑的前提下进行局部改动，增加立面的丰富性。
建筑工地和接入点
其次，建筑是城市中的建筑，也是场地中的建筑，我们要观察建筑所处的微观场地，需要从1、场地规模、2、建筑朝向、3、出入口位置三个维度进行判断。
一般来说，一些物业如工厂、公园、独栋酒店、办公室等，都有自己的前院和后院，这在公寓中是一个非常有利的条件。这部分可以用来布置入口庭院、停车场、活动区等功能空间，可以大大提高空间的档次和舒适度。因此，需要尽量从原业主和物业方获得附属场地。
（深圳YOU+）
带停车位的公寓更受租户欢迎，停车位数量可按25-30平米/车位估算，若面积允许，还可考虑引入50-150平米的集装箱式健身、厨房等临时建筑，在室外和临时建筑内设置公共区域，可进一步扩大室内可出租面积，提高公寓的面积利用率。
（深圳YOU+）
对于有自有场地的物业，场地入口是租户的第一界面，需要结合标识、店招、精神支柱等进行合理设计，同时在出入口尽量做到人车分流，避免干扰；对于一些没有自有场地的物业，应考虑尽可能合理规划楼宇入口，增加显眼度，最大程度利用现有条件提升空间感。
（深圳YOU+）
（上海V+ SPACE采用大尺寸店面招牌强调品牌存在感）
建筑平面尺寸
进楼后需要勘测楼宇平面图及尺寸，为排屋规划提供依据。这部分需要重点勘测并记录1.开间深度，2.层高，3.交通核心位置三个尺寸。
首先，要确认建筑平面的进深和跨度。公寓为了追求建筑空间利用率的最大化，对房间隔断的尺寸往往有特定的要求。例如酒店客房的跨度通常为3.5m-4.3m，进深一般不超过8m。但这个尺寸在长租公寓中更为奢侈，为了在采光充足的地面上布置更多的房间，公寓的进深往往会压缩到3m左右，极端情况下甚至压缩到2.2m。相应的，对进深的容忍度也相对较高，最高可达10m。
（南京某项目）
当建筑进深超过23m时，平面中间会产生暗空间，此时需要在设计阶段进行暗室处理或公区布置。有时我们会涉及已有隔断墙的楼盘，因此应确认墙体材料是否需要拆除、是否方便拆除，并在图纸上标注墙体位置及材料，以便下一步房间布置时参考。
有时我们进行现场勘察时，物业还未交接，无法拿到准确的图纸，同时现场有些区域无法进入，这种情况下我们可以通过柱网尺寸，结合现场测量、疏散图等，估算出平面的大概尺寸，并对房间进行初步布置。因为一般情况下，同一栋建筑的柱网尺寸往往是统一的，大多都是3.6M、5.4M、7.2M、9M等模数。
交通核心区是指建筑内需要上下联系的楼梯、电梯及相关水电竖井等主要组成的集中区域。由于该区域特殊的结构形式及消防疏散的功能要求，交通核心区是任何平面形建筑空间布局的重要制约因素。在勘察阶段，我们需要查明其位置、结构形式及旧建筑加装电梯的要求等。有时还需要结合结构专业人员进行拆除改造的可行性研究。
最后，还要测量并核实楼板高度、常规梁底、楼梯净空、门洞等部位的高度，以考虑垂直空间的利用率和功能的可行性。
（南京某项目）
结构状况
在搞清楚方案之后，我们还需要对房产的结构进行评估，因为所有的装修工作都需要在结构层面进行落实。在这一部分，我们需要关注以下几个维度：1.结构形式，2.承重墙位置，3.原有拆迁改造情况。
首先要对房产的结构形式有个基本的判断，不同的结构形式会影响到装修的可行性，比如砌体结构的立面开窗困难，剪力墙结构的承重墙不能移动、不能开启，筒体结构的核心筒位置不能调整等。对于建筑结构体系，按照材料来分，常见的有木结构、砖混结构、混凝土结构、钢结构、混合结构等。
按结构体系分类比较常见，常见的有砌体结构、框架结构、框架剪力墙/框架筒结构、排架/网架结构等：
优点：材料易得，施工简单，成本低。
缺点：由于缺少整体连接部件，结构整体性较差。
一般用于建造多层建筑及6层以下的单层建筑。
优点：空间划分灵活、自重轻、节省材料，采用现浇混凝土框架时结构整体性和刚度好，梁、柱可浇铸成各种所需的截面形状。
缺点：框架节点处应力集中显著，梁、柱交接处易产生裂缝。由于截面尺寸及配筋增加，不适用于高层建筑建设。
一般适用于建筑高度不超过15层的建筑。
优点：框架结构内设置一定数量的剪力墙，提供水平刚度，在水平荷载、风荷载、水平地震力作用下抵抗变形的能力强。
缺点：由于需要布置剪力墙，难以提供大空间房间。
一般用于10~30层的建筑。
优点：钢材强度高、重量轻、成型能力强，可随意设计，平面布置灵活多变，可根据需要设置大空间。
缺点：防火性能差，温度达到600度时强度会完全丧失，耐腐蚀性能差，钢结构涂装前要彻底除锈，油漆及防火层质量必须符合相关规范。
适用于大跨度结构。
一般来说，随着建筑高度的增加，结构形式逐渐由砌体结构、框架结构、剪力墙结构、框筒结构演变而来。公寓中，我们常见的有混凝土框架结构、剪力墙/筒结构（高层建筑）、机架结构（工厂改造等）等。
由于公寓经常需要重新划分空间，会涉及到原有墙体的拆除和改造。有时候由于缺少图纸，或者勘察阶段缺少图纸，当我们遇到需要对现场可以拆除改造的墙体做预判的时候，我们需要能够根据现场情况判断某一面墙体是否可以拆除改造。我们总结为以下几种形式：
1、从声音上判断，可以在现场用手或硬物敲击墙体，如果回音清脆响亮，则是非承重轻型墙，而承重墙或剪力墙的声音则沉闷、扎实。
2、按墙体厚度区分。轻型砌体墙厚度一般在100~240mm之间，而剪力墙厚度一般在300mm以上。
3、根据梁与墙的组合方式，使用斜砖的墙体肯定是非承重墙，而与梁紧密结合的墙体则有可能是承重墙。
4、根据砌筑墙体的材料分，标准砖一般为承重墙，加气砖为非承重墙。
一般而言，建筑设计时已考虑装修荷载，但有些特殊情况则需要特殊处理，如增加绿植、大型雕塑、水景、大型吊灯、重型吊顶（GRC）等，这些情况最好进行结构审核，若无法进行结构审核，则应将重物放置于柱梁连接处、梁上，而非楼板上。
根据混凝土梁的材料特性和受力性能，不建议在梁上钻孔穿管，若必须穿管，应避免切断钢筋，同时应控制孔径，从经验上看，在梁中部1/3跨度位置、距梁底200mm以上高度钻孔较为合适。
有时为了增加楼层效率，充分利用楼层高度，我们会设置阁楼夹层，经常会在柱与墙之间增加梁板结构。虽然这不会增加多少承重能力，但却大大改变了柱的受压状态，需要进行结构验证。有时阁楼二楼以钢架形式吊装在梁板下方。此时需要注意预应力梁板。如果是预应力梁板，需要咨询结构设计专业人员，避免钻孔打断班内承重钢绞线。
另外，对于进行工厂化改造的物业，需要注意的是，网架或桁架结构的屋面横杆上不能连接任何荷载，包括灯具、吊架等，连接点应位于网架或桁架的节点（球）处。
有些房产年代久远，功能几经变更，不同时代的建筑结构设计思路和标准也不同，有时会出现一些难以处理的特殊构件，如调整内部空间结构时经常会暴露出来的非常规尺寸的大柱、大梁等。现场勘察时，应注意发现并记录现场是否存在对平面布局影响较大的特殊构件，如非常规尺寸的梁、柱等，需在平面上标注其位置和尺寸。
（项目会先把你的巨柱吃掉）
有时因设计要求，需要在楼板上钻孔。但钻孔会破坏原有钢筋布置，削弱楼板的水平刚度。如果在跨度中间钻孔，楼板将成为悬臂构件。如果需要钻孔，需要请结构设计单位进行校核，并根据校核结果对相应楼板的结构进行加固。一般做法有：增加梁的数量、增加梁的强度、使用碳纤维布进行加固、或使用传统钢板+化学螺栓进行加固。
（碳纤维贴片加固）
02
【转型难度三问】
关于给水排水的一个问题
1、原给水立管、排水立管的位置、管径、材质均需在图纸上标注出来，同时给排水立管的位置也需核对标注出来，因为立管的位置关系到装修后排水如何布置。同层排水支管的高度受立管位置、坡度、长度制约。对于很多建筑，由于已经验证不具备在楼面钻孔进行异层排水的条件，同层排水时管道的坡度、标高都会受立管位置制约。对于常用的PVC排水平管，其坡度设置应符合下表要求：
（同层排水最小坡度）
2、原有的供水方式和设备在能够满足改造建筑功能需要的前提下，应充分利用。如需整体改造，可根据市政水压、水量、既有建筑构件应力、设备用房设置等情况，采用无负压设备供水、低位水池水泵供水、水池水泵与水箱联合供水、单体高位水箱供水等供水方式。
（家用水泵）
3、雨水管、空调冷凝水管原有布置情况，是否裸露在立面上或通过室内包管解决，是否能利用现有条件。对于有室外裸露立管的建筑，在立面设计时应注意设置相应造型进行遮挡。
（外露的空调冷凝管）
第二个问题关于强电和弱电
1、观察原物业配电箱位置及楼内是否有配电室。若电力直接从室外配电室送入楼内再进屋，应找出室外进线位置并做记号。若有配电室，应明确配电室位置，并确认室内是否有可用空间，以增加潜在的新设备。
（老楼配电室）
2、了解现有变电箱/变电站房间的负荷。在拿到准确的图纸之前，可以根据变电箱总开关的整定电流做一个粗略的估算。一般来说，除去预留电源，建筑的总电力负荷约为总开关的整定电流除以1.3-1.5的系数。这部分数据很重要，直接关系到后续设计的房间平面图、公区平面图、机电平面图。如果初步计算后负荷不够，还会涉及到电力扩容。
（配电柜）
根据经验，增容有两种，一种是外线增容，当供电部门原给当地火点的容量小于增容目标时，就要进行外线增容，这个周期长，费用也比较高。一般火点的设计容量能达到增容目标，一般就不用进行外网增容，只涉及增加变压器，费用大概在10万到20万元左右（各地情况不同）。对于内线增容，周期可以半个月发回函，回函发完后就可以进行图纸设计，整个过程大概需要半个月左右。
（添加变压器）
3、找出原有强弱电竖井的位置，并在图纸上标注出来。如果原有建筑有竖井，在新设计时尽量利用，如果原有建筑没有竖井，也应在图纸上标注出来。设计时需与结构专业人员商量是否要钻穿楼面重新设置竖井，还是只用桥架通过楼面提供垂直供电。
（高压井标记）
4、原有建筑是否有消防设备，位于何处？有些老建筑可能没有这部分，如果有的话，要确定主机、线路等是否可以重复利用。
关于消防和暖通空调的三个问题
1、原有建筑内是否有消防水池？容积有多大？根据规范要求，市政消防给水设计流量小于建筑室内外消防给水设计流量，所以需要设置消防水池。应确认并标注原有建筑内水池的位置和大小，以便后续设计计算是否符合新规范要求，水泵功率是否适合新物业的要求。
（消防水池完工）
2、是否有消防水箱？容积是多少？规范规定，采用临时高压供水系统的自动喷水灭火系统应设置高位消防水箱。自动喷水灭火系统可以与消火栓系统共用高位消防水箱。当高位消防水箱高度不能满足系统最不利点处喷头的工作压力时，系统应设置增压稳压设施。在一些老旧物业中，消防水箱和生活水箱有时是共用的，这也是新规范所不允许的。
（消防水箱）
3、能否实现双向供水？规范要求双向消防供水所用的市政给水管网应符合相关要求，应核查现有建筑是否符合要求。此项需要甲方在工程开始阶段提供以下资料：1、市政给水至少有两条供水干管向市政给水管网供水。市政给水管网应为环状管网，在不同的市政给水管道上应有不少于两条进水管向消防给水系统供水。实际情况难以实现时，可在同一根管道上设置两个供水接头，勉强算是双向供水。
4、现有的喷头和喷头立管的位置是否需要改变？特别是喷头立管的位置需要在平面图上标清楚。很有可能因为室内隔断的重新划分，现有的喷头和管道需要重新做，但如果利用了原有的空间隔断，或者大空间作为公共空间，可能就不需要全部更换，这样可以节省一些成本。
5、楼梯间、走道是否有自然采光、通风？除梁高外，走道净高是多少？根据这两个问题的答案，需要考虑是否可以设置排烟系统、中央空调、新风系统。
现场勘察时，应充分了解现有消防系统，以利于装修和测量。对于仅进行部分楼层装修的物业，尤其是新建物业，消防一般只需进行第二次消防审查，而对整个物业进行装修的项目，一般需要整体重做消防（部分因实际情况无法实现，但与当地消防部门协商后可适当宽限）。因此，在物业勘察时了解目前的消防情况可以节省大量时间。
03
[计算：舱高]
通过前两步的勘察测量，我们可以大致估算出需要改造的部位以及平面布置情况。接下来，我们会受到空间高度的限制，特别是未来的走道，会涉及到更多的设备和管线。我们最好在这个阶段对各种管线的大致尺寸有个大概的了解。在实际项目中，各种管线的尺寸大多需要根据实际情况，结合规范要求，通过计算来确定。但在项目前期，我们可以根据公寓设计的经验做一个粗略的估算：
1、电气桥架。公寓楼强弱电走线经常会用到电缆桥架，一般要求桥架距离梁底300米以上。
2、喷淋管为压力管道，可穿过上述管道之间的缝隙或占用梁下150mm的空间进行布置。
3、排风管。一般排风管需根据规格计算后才能确定管径，由于断面形状可做成高型或矮型，所以可考虑300mm-500mm。
4、排烟管道：除公共厨房外，卫生间、厨房可按350mm高设计，公共厨房若有大型排烟设备，应按500mm高设计。
5.中央空调。大约150毫米的空间。
6.新鲜的空气系统。
通常，有必要在梁下方留出600mm的清晰高度进行接线。
一系列的数据确认和现场调查，我们可以在此属性中大致确定该属性的一般外观。
在下一篇文章中，我们将与您分享公寓产品开发的早期阶段中最重要的步骤之一：最初的房间安排。