房屋漏水业主起诉物业，一二审法院判决却截然相反！原因是？
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介绍
房屋漏水是人们住宅中普遍存在的问题，近年来，因房屋漏水引发的纠纷频频出现在公众视野中，遇到此类情况，业主该怎么做才能最大程度维护自己的合法权益？
近日，山东省某法院就一起业主起诉物业公司屋顶漏水的案件作出了二审判决。值得注意的是，该案一审和二审法院的判决截然相反。这个案例可以给我们一些启发，在遇到漏水问题时，如何正确、妥善地维权，确保自己的权益不受侵害。
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▶案例回顾
韩某家住潍坊市盛世豪庭汇景园小区，韩某家住一栋楼的顶层，该小区的物业管理公司为潍坊市君地物业管理有限公司。2018年，韩某向物业公司反映自家屋顶漏水，希望物业公司及时修复。此后，物业公司曾多次维修，但漏水问题并未解决。于是，韩某自行雇人维修漏水处，并以物业公司未尽到屋顶维护管理、未及时修复为由将物业公司起诉，要求潍坊市君地物业管理有限公司承担房屋漏水造成的损失人民币万元。
▶一审法院：物业公司未全面履行屋顶管理维修义务，赔偿原告损失29853元
一审法院认为，韩某居住的盛世豪庭汇景园业主委员会与潍坊市君地物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，因此潍坊市君地物业管理有限公司与韩某作为小区业主，应当按照合同约定履行相关义务。潍坊市君地物业管理有限公司于2018年6月25日向业主发出的通知中称，小区部分屋顶确实存在防水层老化、开裂的情况。潍坊市君地物业管理有限公司编制的《屋顶漏水问题汇总表》中也称，涉案房屋屋顶存在局部渗水现象，且潍坊市君地物业管理有限公司承认，韩某向公司反映问题后，防水层因年久失修已经老化，需要动用维修基金进行大修，因此应认定韩某房屋确实是因防水层老化而出现漏水现象。 屋顶并非韩某的专属部分，而是共用部分。《物业服务合同》也约定，物业服务包括对物业共用部分和共用设施设备的管理服务。《民法典》第942条规定：“物业服务人应当按照约定和物业使用性质，对物业服务区域内的共用部分做好维修、养护、保洁、绿化和管理……”因此，潍坊市君地物业管理有限公司对涉案房屋的屋顶负有维修、养护、保洁和管理的义务。双方当事人均承认，潍坊市君地物业管理有限公司也曾多次对涉案房屋的屋顶进行维修，但并未实际解决漏水问题。作为物业服务的提供方，在物业共用部分出现漏水问题，韩某报修后，潍坊市君地物业管理有限公司应当履行相应的维修义务，及时止损。 至于维修费用是否需要动用维修基金，潍坊市君地物业管理有限公司可以先支出后申请动用维修基金，不能以维修基金未启动为由拒绝履行维修义务。由于潍坊市君地物业管理有限公司未全面履行涉案房屋屋顶维修管理义务，给韩某造成的损失应由潍坊市君地物业管理有限公司承担。
涉案房屋漏水造成的财产损失为29853元，潍坊市君地物业管理有限公司应赔偿韩某财产损失29853元。一审法院对韩某的超额诉讼请求不予支持。韩某花费了2000元的鉴定费用，潍坊市君地物业管理有限公司应赔偿韩某鉴定费用2000元。
▶二审法院：房屋漏水致原告损失，物业公司不承担责任
随后，潍坊市君地物业管理有限公司提起上诉，二审法院认为，根据双方当事人的辩论意见，本案二审的争议焦点在于潍坊市君地物业管理有限公司是否应承担因房屋漏水造成的损失的赔偿责任。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，当事人应当对自己诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求所依据的事实提供证据证明，法律另有规定的除外。判决作出前，当事人不提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。韩某称，其房屋自2016年起多次出现漏水现象，潍坊市君地物业管理有限公司多次进行简单维修，导致楼上墙皮脱落、地面浸水，无法居住。他请求潍坊市君地物业管理有限公司承担房屋漏水造成的损失人民币万元。韩某一审申请对涉案房屋漏水原因进行鉴定。 一审法院委托山东求是建筑工程检测有限公司进行司法鉴定，但现场勘验时发现屋顶已经修复，韩某也称已不再漏水，因此鉴定机构以不符合鉴定条件为由退还了委托。经审理查明，涉案房屋于2010年12月16日交付使用，并经过装修后入住。韩某称房屋于2016年开始漏水，但因鉴定条件不具备，无法查明漏水原因。
《山东省物业管理条例》第六十八条第一款、第二款规定，物业保修期满后，物业服务区域内共用部位及共用设施设备的维修管理责任由业主共同承担；业主可以委托物业服务商负责。共用部位主要包括住宅的地基、承重墙、柱、梁、楼板、屋面以及室外墙体、门厅、楼梯间、走道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、水池、井道、公共文化体育设施以及共用设施设备使用的房屋等。潍坊市君地物业管理有限公司与盛世豪庭签订的《盛世豪庭.汇景园物业委托管理服务合同》附件三中物业共用部位明细。 汇景园业委会未包括屋顶。韩某提交的现有证据不足以证明涉案房屋漏水的原因，无法确认应承担维修责任的主体，更不足以证明案中的损失是由于潍坊市君地物业管理有限公司未按照物业服务合同的约定履行相应的维修服务义务造成的。因此，韩某要求潍坊市君地物业管理有限公司对其房屋漏水造成的损失承担赔偿责任的请求缺乏有效证据，法院不予支持。韩某可以在提供充分证据后另行提起诉讼。
综上所述，潍坊市君地物业管理有限公司的上诉请求成立，应予支持。
▶李一真律师：漏水第一现场业主要学会保留证据
上述案件中，一审法院与二审法院对韩某房屋漏水一案做出了截然相反的判决。一审法院认为，物业公司承认韩某向公司反映问题后，防水层因年久失修出现老化，需要动用维修基金进行大修，因此应认定韩某房屋确实因防水层老化而出现漏水。二审法院主要认为，房屋漏水原因证据不足，且公共区域不包含屋顶，无法确定修缮主体。在很多类似案件中，业主在漏水第一现场没有保留好证据，到诉讼时房屋已不再漏水，仅有些许渗水痕迹。最终，法院以房屋漏水证据不足为由做出了不利于业主的判决。
北京高杰（济南）律师事务所律师李一真表示，为避免因证据不足而输掉官司的风险，业主在漏水发生的第一现场就要学会保全证据。
1.首先要保护现场，保存证据，如拍照、录像、录音等。
2、协商，可以先联系物业或者社区，询问他们的意见，或者让他们联系楼上的邻居，协商修复问题。
3、如协商不成，请委托价格认证中心等有资质的公司进行现场评估，待相关手续办妥后再向法院起诉。
起诉前做好证据收集工作，才能取得好的效果，不能打没有准备的仗。
保全证据之后，我们该起诉谁呢？首先要分清漏水的原因，是楼上装修导致的，还是房屋质量问题导致的，还是老化失修导致的？确定原因之后，我们就可以选取相应的起诉主体了。
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