河南墙体改梁 苏河湾1号，到底有什么“看点”！
01
楔
这几天一个叫“苏河湾1号”的项目吸引了我的眼球，看着眼熟，后来查了资料才知道，这个项目就是我以前工作过的合生创展开发的“安康花园”。
这是一个“改造项目”，所以开发过程颇为曲折，经过多年的努力，终于售出，一期叫“安康名地”，现在的二期叫“苏河湾1号”，售价约13万/平米。
其实“安康园项目”是个大型项目，苏河湾一号只是其中很小的一部分，而且它还是一个旧改项目，既有超高层，也有风情别墅，所以我觉得还是有不少可看之处的。
今天这篇文章，我就来介绍一下苏河湾1号，以及它到底有什么好玩的吧！当然，我也会介绍一下整个安康园项目。
02
介绍
安康花园
位于静安区内环内，东至河南北路，南至海宁路，西至浙江北路，北至天目东路。
项目距离人民广场仅约1.7公里，距离仁光、南京东路、南京西路、静安寺、新天地等多个顶级商圈均在约3.5公里范围内。
整个项目总建筑面积约100万平方米，由6个地块组成，业态非常丰富。
6个地块的业务类型如下：
21#地块：山西大剧院旧址改造及周边商业街区
22#地块：大型里弄式商业街（媲美新天地、太古里），包含众多文化遗产
23#地块：配置约320米浦西地标超甲级写字楼，包含顶级品牌酒店，下层裙楼为大型综合体（暂定合作品牌：合生汇）
24#地块：苏河湾1号住宅及少量风情院落及风情改造独栋住宅
25#地块：大型里弄别墅改造
26#地块：规划未定，产权为住宅、商业、办公等用途的综合性物业
苏河湾1号
即将开售的二期（苏河湾1号）位于24号地块，其实这里是三栋超高层住宅，1号楼45层（去年售出309套），1号楼46层（本期将推出）和3号楼41至46层共计688套，户型以3房、4房为主，建筑面积约140-260m²。
建成后将成为继汤臣一号、世茂滨江、华侨城苏河湾、海泰北外滩之后上海第五高住宅楼。
03
地点
李嘉诚有句名言：“位置，位置，位置”，所以位置对于一个房地产项目来说至关重要。
安康园项目位于原闸北苏河湾核心区域，远谈不上是“豪宅区”，甚至有“低端区”的嫌疑。
安康园遗址涉及7194户6599张证、单位356张证，是上海规模最大的城市更新项目。与很多老旧小区一样，安康园遗址内的房屋居住条件较差，不少居民至今仍过着“搬厕所”的生活，基地内广大居民呼吁对老旧建筑进行改造。
直到2016年，苏河湾才彻底淘汰了最后一批二级以下老旧村，迎来了“重生”的机会。
根据《苏河湾功能区“十四五”规划》，苏河湾板块被定位为CAZ核心生活区+“一带三轴”主角，着力打造世界级滨水中央活动区、世界级“城市会客厅”。
01.大规模城市更新
苏河湾是目前上海市旧城改造规模最大的区域，规模庞大，连续不断。
随着拆迁的完成，闸北原有的刻板印象将不复存在，就像在一张白纸上作画，因此规划可以更超前，实施也可以更好。
这吸引了不少有眼光、有实力的开发商入驻，从华侨城、中粮到华润置地、合生创展、龙盛、万科、凯德置地……无一不是擅长城市更新的开发商。
据我所知：安康园这块地已经在合生创展手里很多年了，不得不说朱老板的眼光还是挺有远见的。
02. 传承历史文脉
安康园位于静安区老闸北地区，始建于上世纪10年代，以一级老街区为主，是“老北站”地区一个非常有特色的石库门弄堂居住商业集群。
1978年安康源银行地图
安康园风貌保护街区整个（共6个地块）涉及风貌保护，保存建筑规模高达8.5万平方米，其风貌建筑的完整性和数量之多，在上海城市更新项目中十分罕见。
遗址范围内有历史保护建筑13处，其中吴昌硕故居、梁府为市优秀历史建筑，另有10处被列入上海市第三次全国文物普查不可移动文物名单。
地块永庆里5栋建筑均为可移动式历史建筑，本次工程每栋建筑单次平移距离达230米，5栋建筑总平移距离达2088米，创下了上海历史上建筑搬迁总量和搬迁距离的新纪录。
一方面是规划，一方面是文化，让安康园项目由原来的“区位劣势”转化为了“后发优势”。
04
景观
不少媒体都借用上述实景图来凸显“苏河湾一号”的良好景观资源，我觉得确实有一定的说服力，但也容易误导消费者，因为其中暗藏着“以偏概全”的倾向，不符合大众的认知概念。
所谓的景观，可以分为两部分：一部分叫“外部景观”，属于“借景”的范畴；另一部分叫“内部景观”，是由社区居民独享的。
01. 外部景观
可以看到陆家嘴三套房和苏州河，明显是外部景观。但并不是所有楼层都能看到这些稀缺资源，中低区域的楼层很有可能被圣地和静安府的东南角忽略。（如下图）
苏河湾1号把实物样板间设置在了2号楼的高处，那个方向几乎没有百米以上的建筑，所以走到客厅和卧室的窗边就能看到下面的景色。如下图）
但这毕竟是“借景”，并不是每家每户都能欣赏到江景和城市地标，所以消费者要客观看待景观资源问题。
02.室内景观
苏河湾1号所在地块有三栋超高层建筑，呈“针状”布局，留下的绿地空间十分有限，加之浙江北路沿线设置了商业中心，因此小区内部的绿化景观只剩下分析图标出的位置。（如下图）
所以大家看到的景观宣传效果图都是很局部的图，没有很大的鸟瞰效果，就是为了“遮瑕”。（如下图）
说实话，超高层住宅与风格别墅、高低搭配地块、绿地集中，任何组合都不会太过慷慨。（之前爆红的顺昌九里也是类似，如下图）
因此，是否能在底部构建一些架空的层次，形成“泛会所”的概念，拓展景观的“边界”，是值得思考的。
05
公寓类型
评价一个房产，总要评价一下户型，苏河湾1号的户型好不好，我只能说“一言难尽”。
在评价户型之前我想先解释一下超高层住宅的容积率，这个直接关系到户型的品质，相比于高层住宅，超高层住宅的公共面积会进一步增加，容积率会进一步降低。
那么哪些因素造成超高层住宅容积率偏低呢？
01. 避难层（室）
建筑设计防火规范明确规定：
4.1 超高层住宅建筑宜设置避难层(室)。
4.2 避难层(室)的设置应符合下列规定:
1）第一层避难层（室）楼面距灭火救援现场地面高度不宜大于50m，两层避难层（室）之间的高度不宜大于50m。
2）通往避难层（室）的疏散楼梯宜在避难层处分开、在同一楼层错开或上下层之间不连通。
3）避难层（室）的净面积应能满足疏散人数的要求：
虽然没有图纸泄露，但避难层是法规中的强制要求，我认为苏河湾一号必须有，这样会增加公共面积。我在立面上画了示意图。（如下图）
02. 电梯数量
对于100米以下的高层住宅，我们通常只配置两台电梯，要么分两厢布置，要么集中布置。
上图为列式布局，下图为集中式布局。
按照规范，超高层住宅楼每栋应设置不少于两部电梯，其中一部电梯应能容纳一架担架。
但超高层住宅一般都是豪宅项目，所以对电梯的舒适度要求更高，毕竟有钱人的时间更宝贵。
当然，超高层住宅项目也分经济型和舒适型，经济型的超高层住宅，电梯配置可以是三户三梯、四户三梯、五户四梯；超高层住宅，电梯配置一般是两户两梯、三户三梯、两户三梯等。
从一期项目的规划来看，苏河湾1号选择经济型电梯的可能性较大，因为500多平米的户型只配了2部电梯，这次户型面积较小，自然不会在标准上有所提升。（如上图，这是一期已经售罄的户型）
03.楼梯长度
由于超高层住宅项目中的户型面积一般较大，为了营造“高端”的效果，层高也会相应增加。
因此，为了提高客户对产品的体验感，超高层住宅一般都会增加楼梯间的公共面积，这一点与100米以下的高层建筑有所不同。
从现有的组合方案来看，苏河湾一号的楼梯间长度没有增加，所以层高不会超过3.15米。这是因为连续18个台阶能达到的最大高度就是：3.15米。
04.结构壁厚
随着住宅建筑高度的增加，我们的结构墙需要变得更厚，以确保结构安全。
我咨询了结构工程师朋友孟先生，得知像上海这种抗震设防度7级的地区，剪力墙厚度估计要从250-300增加到300，这也是增加的面积（普通区域是墙，低层区域还是高层区域，这个对于普通观众来说太专业了，就不展开了）
不过这个分水岭并不是100米，而是结构上80米。（如下图）
苏河湾一号只好加厚结构墙体，这是规定必须的。
可惜网上没找到组合平面图，于是我就用公建平面图和一期核心筒图合成了一张苏河湾一号的组合平面图（如上图），以我对合生创展标准化程度的理解，实际绘制的图应该和我拼凑的图很接近。
a.除136户型外，其余四种户型面阔度较小，进深较大，这样做是为了可以把容积率做高一些。
b. 仅251、261户型两面朝南，南北通透；其余196、165户型仅有两面朝南。面阔受限是超高层住宅的“通病”，有怨言就不用选了。
c.261靠近东侧，从高区可以看到陆家嘴三套间，因此是整个组合平面中面积最大的；251是拼接单元，缺少采光用的边单元，所以面积刻意做得小一些，和261相比做出区别。
d. 如果你对南北通风没有很强的执念，136户型是个不错的选择，三面朝南，总价可承受。运气好的话，在陆家嘴还能看到三套间。
超高层住宅户型有其特殊性，无法与普通户型相提并论，但可以与之前热销的中海顺昌九里相提并论。