最高法：法院在拍卖土地使用权时，能否将地上的无证建筑一并处置？
【判决摘要】关于郑州中院将涉案土地上的无证建筑物与土地使用权一并拍卖是否合法的问题。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封地上建筑物的效力延伸至该建筑物使用范围内的土地使用权。地面上的建筑物。土地使用权的查封适用于地上建筑物，但土地使用权和地上建筑物所有权属于被执行人或者其他人的除外。地上建筑物与土地使用权登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。 《中华人民共和国民法典》第三百五十六条（原《中华人民共和国物权法》第一百四十六条）规定，建设用地使用权转让、交换、投资、赠与的，应当附土地。上述建筑物、构筑物及附属设施应当一并处置。本案中，涉案两份房产证属于房产、土地综合证，均载明涉案土地及已认证建筑物的位置、面积。郑州市中级人民法院查封涉案土地及全部地上建筑物时，对无证建筑物卷帘窗均贴有封条，并在无证建筑物门墙等显着位置张贴公告旁边是一家制药公司的标志。郑州中院的扣押合法有效。郑州中院拍卖涉案土地使用权时，符合法律规定，处置了地上所有建筑物，包括涉案无证建筑物。
中华人民共和国最高人民法院
执行裁决
(2022)最高执法监察242号
申请人（利害关系人）：河南某房地产公司。
法定代表人：谢先生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马秀群，河南省国银律师事务所律师。
申请执行人：王某。
被执行人：河南某房地产公司。
法定代表人：谢某甲。
被执行人：河南某制药有限公司。
法定代表人：叶先生。
被执行人：河南某投资有限公司。
法定代表人：谢某义。
被执行人：河南某集团有限公司
法定代表人：谢先生，该公司董事长。
被执行人：谢某甲。
河南省某房地产公司（以下简称房地产公司）不服河南省高级人民法院（以下简称河南高院）（2022）豫知复126号执行裁定书向本法院提出上诉。本院受理案件后，依法组成合议庭进行了审查。目前审查工作已经完成。
河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）申请执行河南省某某制药有限公司（以下简称某制药公司）、河南某房地产公司.有限公司（以下简称房地产公司）、河南某公司。涉及集团公司（以下简称集团公司）的民间借贷纠纷案中，河南某投资公司（以下简称投资公司）与某房地产公司谢某甲向郑州中院提出异议人民法院对本案涉及的拍卖行为进行了审理。请求：1、撤销郑州中院（2020）豫01智1659号第1659号王某执行2号楼一案。停止执行某某公司拥有的5栋无证地上建筑。房地产公司位于河南省郑州市二七区27号地块（以下简称涉案无证建筑）。
郑州市中级人民法院经审理认为：1、本案中，郑州市中级人民法院于2020年6月18日作出（2020）豫01民初56号民事判决书，判决：1、房地产公司偿还王某的借款。判决生效后十日内。本金8000万元，利息1760万元，自2019年12月29日起至实际还清贷款本息之日止继续按月利率2%支付利息; 2、王某有权接管一定的房产 公司名下的房产被拍卖、出售，拍卖、出售价格在本条第一款确定的所欠本息范围内优先判决；三、某医药公司、某集团公司、某投资公司、谢某甲对判决提出异议 第一项认定的某房地产公司债务，承担连带清偿责任。某医药公司、某集团公司、某投资公司、谢某承担连带还款责任后，有权向房地产公司追偿。一审案件受理费1万元，由某房地产公司、某医药公司、某集团公司、某投资公司、谢甲承担。某集团公司、某投资公司、谢甲不服，提起上诉河南省高级人民法院于2020年10月30日向河南省高级人民法院提出撤诉申请。2020年11月4日，河南省高级人民法院作出（2020）豫民终第749号民事裁定书，允许某集团公司、某投资公司、谢某甲撤回上诉。一审判决自裁定送达之日起发生法律效力。二审案件受理费为1000元，减半，由某集团公司、某投资公司、谢某承担。因某医药公司、某房地产公司、某集团公司、某投资公司、谢某未履行生效裁定确定的付款义务，王某于2020年12月8日向郑州中院申请强制执行。该案于当日立案执行，执行案号为（2020）豫01执1659号。
2、执行过程中，郑州市中级人民法院于2020年12月15日作出（2020）豫01智1659号执行裁定书，冻结并转让某房地产公司、某医药公司、某集团公司产权，以及某一被执行人。投资公司、谢某名下存款1万元或者相应价值的其他财产被查封、扣押、提取。 2021年1月4日，法院作出（2020）豫01智第1659-2号执行裁定书，对1号楼进行评估、拍卖、变卖。2021年1月4日，医院委托河南省房地产资产评估咨询公司委托评估机构（以下简称评估公司）对上述房地产进行评估。
三、因被执行人房地产公司、投资公司分别对郑州市中级人民法院委托评估不服、对执行提出异议，郑州市中级人民法院作出（2021）豫01执一执行裁定书分别为第131号和第132号，均驳回异议请求。某房地产公司、某投资公司不服，提出复议申请。河南高院经审查，分别作出（2021）豫知府第171号、172号执行裁定，驳回复议申请。
4、在评估过程中，勘察中发现，除委托书注明的纳入本次评估范围的两处有证房产外，本次评估范围内的地块上还存在多处无证房产。本次评价范围。某评估公司于2021年1月26日向郑州中院发出通讯函。郑州市中级人民法院收到通讯函后，向某房地产公司、某医药公司、某集团公司、某投资公司、谢某发出关于分别于2021年1月28日和2月24日，要求其明确查封该土地上无证建筑物的权属状况，并提交该土地上无证建筑物的评估信息。接到通知后，各被执行人均未在规定期限内提交评估材料，郑州中院对某评估公司作出回应。
经评估公司对第1号工业用地进行市场价值评估后，评估对象估价时的市场价值为8926.98万元，其中土地使用权价值为5553.19万元，房屋价值为3373.79万元。
5、某房地产公司不服评估报告，向郑州市中级人民法院提出执行异议。法院于2021年3月25日作出（2021）豫01执一246号执行裁定书，驳回房地产公司的异议申请。某房地产公司向河南省高院申请复议。河南高院于2021年5月11日作出（2021）豫知复第302号执行裁定书，驳回其复议申请，维持郑州中院（2021）豫01知一246号执行裁定。
6、郑州市中级人民法院于2021年10月15日发布拍卖公告，公开了拍卖楼号。 2021年11月19日，利益相关者郑州某房地产有限公司（以下简称郑州房地产公司）以1元的价格中标。 2021年11月19日，郑州某房地产公司将拍卖款项全部支付给医院。 2021年11月22日，医院向郑州某房地产公司出具拍卖成交确认函。
另查明，河南省郑州市金水区人民法院（以下简称金水区法院）于2017年8月28日作出（2006）金知字第1252-7号执行裁定书。 1、A房地产公司将成为被执行人。位于河南省郑州市某地名下的一块土地；郑州市二七区×号楼全屋；郑州市二七区×号楼全屋解封。 2、将位于河南省郑州市的一块土地转让至被执行人房地产公司名下；郑州市二七区×号楼全屋；将郑州市二七区×号楼整栋房屋转让给房地产公司。 3、买方可凭裁定书到有关部门办理过户手续。
郑州市中级人民法院认为，对某房地产公司的请求及理由分析认定如下：
一、原《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、交换、出资、赠与的，附着在该土地上的建筑物、构筑物和附属设施，应当处分。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日起施行）第二十三条规定：“查封建筑物对人民法院财产的影响。地面延伸到地面上的建筑物。”使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力延伸至地上建筑物，但土地使用权及地上建筑物的所有权属于被执行人且被执行人的除外。除地上建筑物、土地使用权登记机关以外的其他人。不在同一机关的，应当分别办理扣押登记。 “在处理房地产产权方面，要求房地一体，即‘房随地方去’或‘地随屋去’是基本原则。”该案中，某房地产公司和被执行集团公司的法定代表人均为谢某，对于涉案土地上的无证建筑，法院在评估阶段也向某集团公司送达通知书，要求其查处。其为澄清该土地上的无证建筑物的权属状况并提交了该土地上的无证建筑物的评估信息，但某集团公司并未向法院提出任何异议，作为房地产的法定代表人。房地产公司和某集团公司的评估结果，谢女士完全知情，但没有提出任何异议，同时，基于房地产产权的基本原则，法院规定涉案土地使用权属于拍卖。案件还应与该土地上附着的建筑物一起拍卖，否则拍卖土地使用权将毫无用处。因此，拍卖本案涉及的土地使用权及地上附着物并无不当。
2、关于某房地产公司声称涉案无证建筑属于自己，要求停止执行涉案无证建筑的问题。房地产房屋对外展现的产权和权益，既包括地上建筑物的建设和使用的产权和权益，也包括附属的土地使用权的产权和权益。两者是一个统一的整体，因此法院还应对土地使用权的处置和拍卖进行处理。地上建筑物统一处置。无论房地产公司是否对涉案无证房屋享有产权，均不能排除对涉案无证房屋进行拍卖。关于房地产公司对涉案无证建筑是否拥有产权问题，从向法院提交的证据来看，无法证明其对涉案无证建筑拥有产权和权益。案件。而且，作为本案执行依据的生效法律文件也明确了涉案土地及地上建筑物的抵押权。如果房地产公司认为其以房地产公司名义对房产证上的涉案无证房屋享有财产权益，但实际上是不满提出异议具有生效法律文书，不属于执行异议受理范围。 2022年1月12日，郑州市中级人民法院作出（2021）豫01执一1097号执行裁定书，驳回某房地产公司的异议请求。
某房地产公司不服，向河南高院申请复议，请求：1、撤销郑州市中级人民法院（2021）豫01执一1097号执行裁定书； 2、撤销对河南省郑州市二七区某房地产公司×号楼×号楼、土地房产及地上全部无证建筑物的拍卖判决； 3.停止执行涉案房地产公司所属无证建筑。
河南高院确认了郑州中院认定的事实。
还查明：1、2020年12月28日，郑州市中级人民法院向郑州市自然资源和规划局发出协助执行通知书，查封了2号房产。 3、豫1号房产证记载：权利人为房地产公司，共有权为单独所有制，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，面积为34838.1平方米。共有土地/4317.39平方米房屋建筑面积。 4、2021年6月16日，郑州市中级人民法院出具的（2021）豫01执一573号执行裁定书称，异议人张某军提交的房屋租赁合同补充协议当事人为房地产公司。公司和一家制药公司。双方均为关联企业。张某军表示，补充协议是由一家房地产公司和一家医药公司的实际控制人谢某甲交付给张某军的。
河南高院认为，本案争议点有四点：一是涉案土地上的无证建筑物是否属于抵押范围；二是涉案土地上的无证建筑物是否属于抵押范围。 2、该土地上的无证建筑物是否属于查封涉案土地的范围； 3、是否应当撤销拍卖； 4.房地产公司的异议是否应当通过异议诉讼解决。
关于涉案土地上的无证建筑物是否属于抵押范围的问题。郑州市中级人民法院经调查，于2020年6月18日作出（2020）豫01民初56号民事判决书，事实部分和说理部分均明确房地产公司享有国有土地使用权。其名下及其地上建筑物、配套设施及附属工程为涉案贷款提供抵押担保，并已完成抵押登记。 ×号房产权证和×号房产权证均载明涉案土地及经认证的建筑物的位置、面积。据此，足以认定抵押担保的范围包括涉案土地及地上所有建筑物，包括有证建筑、无证建筑及配套附属设施。
关于查封案件涉及的土地是否涉及地上无证建筑物的问题。本案中，郑州市中级人民法院于2020年12月28日向郑州市自然资源和规划局发出协助执行通知书，查封该房产号。故郑州市中级人民法院查封该土地及以上全部——对无证建筑的地面、卷帘、窗户、门、墙等显着位置、某制药公司招牌旁等处张贴封条。公告称，郑州中院的扣押合法有效。
关于是否应当取消拍卖的问题。在这种情况下，拍卖品经过评估，然后在网上进行拍卖。评估报告和拍卖公告包括土地和地上建筑物，并披露了无证建设情况。拍卖品由竞买人通过网上竞价购买。不存在严重违反拍卖程序和网络司法拍卖的情况。不履行程序，损害当事人或者竞买人利益的，拍卖行为合法有效。
关于某房地产公司的异议是否应当通过异议诉讼解决的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第五项规定，当事人以外的自然人、法人和非法人组织认为其他合法人民法院违法执行行为侵害了当事人的权益。 ，可以作为利害关系人对执行提出异议。本规定所称其他合法权益，是指程序性权利和不能排除执行的实体性权益。本案，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条和原《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定，中华民国”，郑州市中级人民法院依法对涉案土地及地上所有建筑物及附属工程一并处置。在拍卖合法、有效且不可撤销的情况下，房地产公司主张涉案无证建筑属于其所有的，不能排除执行。在这种情况下，房地产企业作为利害关系人应通过异议审查程序解决其是否享有实质性权益。参照《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，已登记的不动产，应当按照不动产登记簿进行判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，根据土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断。房地产公司仅提供了收购破产房产清单，拍卖金水区法院等的交易裁定书，但未提供涉案无证建筑规划许可、施工许可证等相关证据，证明涉案无证建筑归其所有。 。房地产公司与房地产公司为关联公司，集团公司与房地产公司法定代表人相同。房地产公司应知悉，无证房屋是房地产公司出租的，涉案土地登记在被执行人房地产公司名下。该公司名下的涉案无证建筑也位于涉案土地上。租赁协议及补充协议还确认，涉案无证建筑为被执行人所属房地产公司租赁。某房地产公司曾有多起其作为被执行人的执行案件，但其未向相关执行法院声明涉案的无证建筑是其自有财产。现有证据无法证明该无证建筑为房地产公司所有。 2022年4月15日，河南省高级人民法院作出（2022）豫知复126号执行裁定，驳回某房地产公司的复议申请，维持郑州市中级人民法院（2021）豫01执一1097号执行裁定。
某房地产公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销郑州市中级人民法院（2021）豫01执一1097号执行裁定书、河南高院（2022）豫知复126号执行裁定书； 2、撤销郑州市中级人民法院（2021）豫知府第126号执行裁定书（2020）豫01案第1659号，王某对郑州市某房地产公司拥有的土地、房产进行拍卖，河南省及地上所有无证建筑物； 3、停止执行河南省郑州市某房地产公司拥有的土地、房产。该案涉及该土地上的无证建筑。主要原因：1、河南省高级人民法院、郑州市中级人民法院认定本案执行依据是某房地产公司拥有的地上建筑物在生效法律文书中被认定为抵押物，缺乏依据。证据。 （一）金水区法院、郑州市管城回族自治区人民法院（以下简称管城回族区法院）、郑州市房地产登记中心档案证明，申诉人拥有产权的无证房屋不属于该房屋所有。抵押权确定为执行事物的依据。涉案土地使用权及栋号。 涉案土地使用权及栋号。根据王某与某房地产公司签订的借款合同、抵押合同，以及抵押物价值确认函和郑州房产登记中心的抵押登记证明，抵押物设定的抵押产权不包括未使用土地。属于当地一家房地产公司所有。有证的建筑物，根据法律规定，以房地产登记中心登记的抵押内容为准。也就是说，房地产公司拥有的未经认证的建筑物，不属于生效判决正文确定的抵押权。
（2）从（2020）渝01民初56号民事判决书及案卷所附借款合同及抵押条款来看，只能说明抵押物为涉案土地使用权及两栋建筑物以房地产公司名义。经认证的房地产不能被解释和推断为包括地面上的无证建筑物。 （三）郑州市中级人民法院拍卖的两份房产权证均为空白，没有记载是否存在无证建筑。结合郑州市中级人民法院的评估、拍卖裁定书及委托书、抵押证明书，以及郑州市中级人民法院与评估公司的往来信函以及给被执行人的通知书，可以推断，该无照房地产公司主张产权的建筑物不属于抵押资产。郑州市中级人民法院、河南高院的异议认定及复议裁定与法院卷宗、房产卷宗、法律文书不符。 2、郑州中院未按照法律、司法解释的规定公告拍卖标的，依法应当取消拍卖。郑州市中级人民法院拍卖存在以下问题：（一）拍卖公告中显示的照片为本案房地产公司于2017年8月2日通过淘宝拍卖的土地竞拍记录照片，存在没有对拍卖标的的现状进行书面说明。视频或照片是拍卖公告中的缺陷。 （二）拍卖公告中披露的缺陷图片及描述。 （三）拍卖公告中注明评估报告中详细记载了无证房产的面积和租赁情况，但评估报告上未加盖评估公司公章的。附件显示有租赁合同，但没有附有租赁合同，这是拍卖公告中的瑕疵。 （四）拍卖公告仅披露某药企承诺拍卖完成后三个月内搬迁，但未披露临街商铺、菜市场等无证建筑的搬迁或疏散情况。
（五）某房地产公司出租临街商铺、菜市场等涉案无证建筑。拍卖公告未披露无证房屋的占用和用途，变相剥夺了某房地产公司及承租人反对执行的权利，导致数百家小商户出租房的装修被评价为“违法”。房地产公司的财产。 （六）郑州市中级人民法院查封公告未包括无照工厂、菜市场、商业街等建筑物，且未张贴无照建筑物疏散公告，剥夺了房地产公司和承租人提出异议的权利执法。 。 （七）郑州中院有其他严重违反拍卖程序、损害当事人利益的情形。如上所述，涉案土地上的无证建筑为某房地产公司所有。郑州市中级人民法院将某房地产公司的无证房屋连同该房地产公司的土地使用权、经认证的房产一起拍卖。一起拍卖违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，严重违反拍卖程序，损害当事人利益。 3、郑州市中级人民法院认定房地产公司提供的证据不能证明涉案无证建筑的产权，属于事实认定错误。向管城回族区法院提交的一家中药厂的破产及清债档案和一家房地产公司提交的一家中药厂的财务账簿，足以证明一家房地产公司于2017年收购了5栋无证建筑。根据法律收购案件所涉及的土地。 2017年房地产公司在2017年由金舒伊地区法院提交的评估报告，拍卖裁决，拍卖交易确认裁决以及其他相关法律文件足以证明，金舒地区法院仅拍卖并处置了涉及的土地使用权案例和两座房地产公司拥有的建筑物。该案件涉及土地上有证书和12座未经许可建筑物的工厂建筑物尚未被处置，并且仍然由房地产公司拥有。
一家房地产公司提交了书面意见，称其同意并认可房地产公司的上诉请求和意见。 1。“资产评估结果摘要表”，“房地产建设声明和评估摘要表”，“固定资产应用和评估详细的表格 - 房地产（生产）”和“固定资产”和“固定资产”，由房地产公司提供传统中医工厂宣言和评估详细形式的破产清算案件 - 房屋（非生产），“固定资产声明和评估详细的形式 - 建筑物”，“固定资产声明和评估详细形式 - 房地产和建筑物（房地产和建筑物）盈余）金舒地区法院足以证明金苏地区法院仅拍卖了该案涉及的土地使用权，以及一家房地产公司拥有的两家认证财产。上述财产属于房地产公司。所有人，而案件涉及的土地上无牌的建筑物仍然由房地产公司拥有。 3。河南高等法院推断地上建筑物的所有者的基础是基于建筑项目计划许可证系统，即地上建筑物必须具有建筑项目计划许可。但是，此案中涉及的无牌建筑是在1990年之前建造的，当时没有建造。工程计划许可证系统。河南高等法院的推理过程显然违反了逻辑。郑州中级人民法院和河南高级人民法院确定，该案涉及土地上的无牌建筑物归房地产公司所有，缺乏证明这一点的证据。
该法院认为，在这种情况下的关键问题是：1。郑州中级法院对案件中涉及土地上的无牌建筑物以及土地使用权合法？ 2。是否应撤销郑州中级法院的司法拍卖。
1。关于中级法院是否合法的问题，可以拍卖该案中涉及土地上的无证建筑物以及土地使用权
“最高人民法院关于抓住，拘留和冷冻财产在民事执法中的规定”的第21条规定，在地面上密封建筑物的效果扩展到在使用范围内的土地利用权。地面上的建筑物。夺取土地使用权的效果应适用于地上建筑物，除非土地使用权和地上建筑物的所有权属于执行和其他人的人。如果在地上建筑物和土地使用权的注册机构不是相同的授权，则应单独处理密封注册。 《中华人民共和国民法典》第356条（以前是《中华人民共和国财产法》第146条）规定，如果使用建筑土地的使用权被转让，交换，投资或捐赠，则应将其附加到土地。上面的建筑物，结构和辅助设施应共同处理。在这种情况下，基于确定的事实，郑州中级人民法院（2020）Yu 01 No. 56民事判决指出，房地产公司的国有土地使用权及其地上建筑物，支持设施，辅助设施和辅助建筑物项目就是这样。为涉及的贷款提供了抵押保证，并进行了抵押贷款注册。案件涉及的两个房地产证书是房地产和土地证书，均指定了案件中涉及的土地和认证建筑物的地点和面积。当郑州中级人民法院占领了案件和所有地上建筑物中所涉及的土地时，无牌建筑物的滚动百叶窗和滚动百叶窗张贴在窗户上，并发布了公告，并在诸如门等著名的地方发布了公告以及无牌建筑物的墙壁，以及某个制药公司的迹象。郑州中级人民法院的扣押是合法和有效的。根据上述规定，郑州中级法院拍卖该案涉及的土地使用权时，它符合法律法规以处置当地的所有建筑物，包括该案所涉及的无牌建筑物。此外，某个房地产公司和某个房地产公司是相关公司，某个集团公司和某些房地产公司具有相同的法律代表。某些房地产公司应该知道，该案中涉及的无牌建筑物已由郑州中级法院抓住，郑州中级人民法院向某些房地产公司，一家集团公司和其他人发出了请求送达了一份通知，要求澄清案件中涉及土地上无牌建筑物的所有权，并提供相关的评估信息，评估报告中评估财产的范围包括案件中涉及的未经许可的建筑物等，但一家房地产公司没有声称该案所涉及的无牌建筑物的所有权。同时，一家房地产公司有多个执法案件，其中该案件受到执法的约束，但没有向相关执行法院宣布，该案涉及的无牌建筑物是其财产。总而言之，郑州中级人民法院与土地使用权一起拍卖该案件涉及土地上的无牌建筑物是合法的。
2。关于郑州中级人民法院的司法拍卖是否应被撤销的问题
在这种情况下，根据确定的事实，评估报告和拍卖公告包括案件中涉及的土地和地面上的建筑物，并披露了所涉及土地上未经许可的建筑物的局势。一家房地产公司没有提供证据证明此案具有最高人民法院的要求。法院规定第21条第1款，涉及人民法院处理执法异议和重新考虑案件的几个问题，以及最高人民法院在有关人民法院在线司法拍卖中的几个问题的第31条规定应撤销法定拍卖。因此，房地产公司取消拍卖的要求缺乏事实和法律依据。
由于郑州中级法院拍卖案中涉及的土地使用权和地面上的所有建筑物都不违反法规，因此没有法定取消拍卖。现在，该物业已被拍卖，所涉及的资金已被用来还清房地产公司的债务，一家房地产公司认识到该案所涉及的无牌建筑物归房地产公司拥有。例如，一家房地产公司声称该案所涉及的无牌建筑物归该建筑物。 ，关于案件中涉及的无授权财产的价值，可以根据法律找到其他救济渠道。
总而言之，某个房地产公司的上诉是站不住脚的，该法院将不支持它。关于“中华人民共和国民事诉讼法法”的第211条和“最高人民法院法规第71条，涉及有关人民法院执法工作（审判）的几个问题”，该裁决如下如下。 :
驳回了河南一家房地产公司的上诉请求。
主持法官Sun
法官郑威恩
法官林·杨（Lin Ying）
2023 年 6 月 9 日
法官王鲍达
店员陈小尤