郑康豪 7天降价18亿出售，深圳皇庭广场急寻「接盘侠」
位于福田最黄金位置的皇庭广场，在疫情之后的深圳，也迎来了“易主”的时刻。
这个开业刚刚满8年的项目，正在深圳联交所挂牌销售，且一周之内的报价，直接降了18.73亿元。
母公司欠债30亿拟56.20亿元转让皇庭广场
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为什么要转让皇庭广场，还得从2016年3月说起。
2016年3月，A股上市公司皇庭国际的深圳子公司——深圳融发投资有限公司，向中信信托借款30亿元，期限5年，年化利率为6.7%，该笔贷款于2021年3月31日到期。
在这笔贷款合同中，作为抵押担保的，正是融发投资旗下的晶岛国商贸购物中心（即皇庭广场）及其占有范围内的土地使用权。
2021年3月31日贷款到期后，融发投资却只还了2.5亿，且贷款不能续期。于是，中信信托向法院提起诉讼，要求偿还借款本金及利息，并申请诉前保全，申请查封了皇庭广场的不动产，期限为36个月。
据皇庭国际2021年半年报披露，除了欠中信信托的27.5亿，融发投资及重庆皇庭名下还有多笔债务待还。
今年2月7日，皇庭国际发布公告表示，将转让公司持有的融发投资及重庆皇庭各不少于51%股权，并要求摘牌方需清偿融发投资、重庆皇庭对皇庭国际及相关方的全部债务。
很快，3月18日，深圳联交所发布《融发投资100%股权转让意向征集公告》，股权转让参考价为人民币74.93亿元。
令人惊讶的是，在5个工作日的公告期结束后，3月25日联交所再次发布了转让公告。这次直接降价18.73亿元，价格为人民币56.20亿元。
中轴线上的皇庭广场开业前曾烂尾十年
与自然形成的罗湖蔡屋围CBD不同，皇庭广场所在的福田CBD是由政府规划出来的。
上世纪80年代的福田，只有规划未见施工，一直到1990年，福田区才建区。此后，福田中心区的招商引资，一开始以香港地产企业为主，但1997年亚洲金融风暴以后，港资一方面出于谨慎布局的心理，另一方面对于福田的未来也并不坚定看好，开始陆续退出。
在这一情形下，当时还属于国企的上市公司深国商旗下的融发投资，于2002年以大约4000万元竞得晶岛国商贸购物中心（即皇庭广场）。2005年，在竞得土地三年之后，项目才开工，而后又因资金问题，工程陷入停滞。
寸土寸金城市中轴线上的土地，引来各方争夺。大家都想通过争夺上市公司深国商的股权，进而获取这块土地。2009年，32岁的潮汕人郑康豪在这场争夺战中获胜。
为了完成招商目标，2011年6月，皇庭聘请加拿大职业经理人 James 为深国商总经理，与曾任深圳万科地产商业总经理、新鸿基副总经理的郑树杰一起组建招商团队，希望加速开业进程。最终，项目引入了意大利百货海外首店的签约。
2013年12月，皇庭广场以40%的开业率勉强开业，项目建筑面积约8.06万平米，深圳地铁1、4号线直达，与会展中心、两家五星级酒店、地铁商业街、公交枢纽站无缝连接。
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运营三年之后，2016年年底，皇庭广场对外公布商场全新定位，项目以打造深圳都市社交型购物中心为目标。
在2021年半年报中，皇庭国际也表示皇庭广场是公司旗下核心资产，称“开业8年以来，紧密围绕‘国际匠心美食生活圈、年轻潮流社交新聚点、多元化时尚购物中心’三大标签，打造可以多维满足消费者需求的空间”。
在福田CBD，皇庭广场有自己的特点和优势，位置最为核心；从建筑特点来说，也是周边几个“围合型盒子MALL”中，硬件条件较为出色的。
来自行业研究机构的数据也显示，2021年皇庭广场的客流超3000万，销售近28亿。
7天降价18亿寻找接盘侠有难度
谈到皇庭广场的估值，绕不开的就是与其一路之隔的中心城。
2007年正式开业的怡景中心城，在历经多次股权变动之后，于2019年，被亚洲最大的房地产信托基金——领展，以66亿元的价格收入囊中。
从体量上看，皇庭广场与中心城接近，建筑面积均为8万平方米。但从硬件条件上看，皇庭广场显然要比早6年开业的中心城要好得多。
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◎领展中心城实景图
间隔仅一个星期，皇庭广场就降价18.73亿，显示出皇庭寻找买家的心情之迫切。
北京市盈科（深圳）律师事务所律师戴敬娟表示，从半年报来看，中信信托的27.5亿借款有非常严苛的担保措施，除了用皇庭广场抵押担保外，还有融发投资的质押担保、融发投资和皇庭广场分公司的应收账款担保、皇庭国际、皇庭投资公司、皇庭集团和郑康豪的连带责任担保，所以债务发生违约，中信信托可以要求任一担保方清偿。
戴敬娟也指出，中信信托已经一并起诉其他担保方，如果一直没变现，势必对皇庭国际及其他担保方的经营造成重大不利影响。因此，主动割肉降价售出，也是尽量止损的无奈之举。
此外，目前皇庭自行处理资产，享有定价和处置主动权，一旦进入法院执行程序，则失去这些自主权。目前实践中，法院第一次拍卖一般只能以评估价起拍。一旦流拍，二拍起拍价格可以再降低百分之二十之内。这也意味着，如果能在自行处理资产的阶段，以相对较高的价格卖出，是一个比较好的选择。
也有深圳负责大宗交易的从业者向Hot商业君表示，皇庭广场这一标的暂时还没有听到任何风声。
福田CBD商业格局将迎来怎样的改变？
不久前，《深圳市商务发展“十四五”规划》正式出炉，这份由深圳市商务局联合市发展改革委编制的规划显示，福田中心商业区的建设目标，是打造集「国际消费目的地和标志性城市景观」于一体的世界级地标性商圈。
规划同时指出，要在福田重点推动One 卓悦中心、星河COCO park、皇庭广场等商业体联动，形成与商务中心相匹配的高端商圈。
RET睿意德深圳策略顾问部负责人刘洋表示，国内购物中心销售排名靠前的基本都以奢侈品为主的商业项目，深圳也不例外。但从数量上看，深圳真正的高端购物中心只有罗湖万象城及深圳湾万象城，与北京、上海高端商业项目在8-10家的密集程度相比仍有相当差距。尤其是现阶段的福田，还缺少一个高端的购物中心。
也有福田购物中心高管向Hot商业君表示，政府维度一直希望在福田引入高端购物中心，形成类似广州天河商圈的、更丰富更有差异性的商业生态。
他认为，皇庭广场目前仍以偏基础性的刚性需求为主，以服务区域内商务客群为主。未来若能成功找到“接盘侠”，大概率不会进行大的调整，但可以引入更高质量的、更有号召力的品牌，提升项目的品牌辨识度。希望易主之后的皇庭广场，能够迎来二次重生的机会。