皇庭 郑康豪 戚金兴的幸运与隐忧
作者| 王迪
出品|焦点财经
近日，滨江集团董事长戚金兴摇自家开发的豪宅一事，被眼尖的网友挖了出来。一众吃瓜群众八卦的是，身价85亿的掌门人竟然还有房票？这意味着按照现行限购政策，戚金兴想要买房名下最多只有一套住宅。
戚金兴给予当地媒体的回应是，这不是他第一次参加摇号，从御品到海潮望月城他都参加过，但是运气不好没有摇中。除了表达杭州摇号政策公正之外，他还阐述了另一原因：“对湘湖板块、项目及滨江品质都有信心”。
对于掌门人是真的缺房子住，还是为了夯实自家产品的信心，我们不得而知。但是不得不承认的是，在这场房企“幸存者游戏”中，滨江集团无疑成为为数不多抵挡住风险的民营企业之一。
当众多民营房企还为自身流动性危机而焦灼时，滨江集团先是豪掷186亿元在杭州首轮土拍中拿下11宗地块，5月初又斥资57亿元接盘出险房企阳光城位于浙江永康市经济开发区的6宗地块。短短1个月内，17宗土地尽数囊中。
此外，就在6月6日召开的滨江集团2021年年度股东大会上，戚金兴称：“未来的5-10年是滨江最好的时期，也是本人综合能力最强的时期，一方面我们要做好企业，另一方面要培养好团队，带好接班人。2028年之前，高管团队都不会退休。”
其他出险企业还停留在泥淖中艰难自救，戚金兴对内夯实自身员工信心，对外如同打了“兴奋剂”一样，一副准备大干一场的模样。要知道一年前的他还悲观地表示，“要努力做到1%至2%的净利润水平”。
凶猛补“弹药”凭什么？
同样是聚焦区域化民营房企，同样是从体制内“下海”经商，在2022年的时间节点上，戚金兴显然要比胡葆森要幸运一些。
根据住杭网统计，2021年杭州（含富阳、临安）楼市的新房总成交量最终定格在了套。这个数字为近五年当中的成交新高，在近十年中位列第二，仅次于2016年的套。在这18.71万套房子中，滨江仍然稳坐第一的宝座。这给予了滨江良好的业绩基础。
即便杭州土地市场利润空间小，但去化较快，可以快速回笼资金。股东会上，戚金兴指出了2022年之所以拿地多的原因：滨江集团今年净回款已经有205亿元，实际拿地95亿元。销售回款多，并非靠贷款拿地。
反观聚焦河南省域化的建业集团，在遭遇疫情、水灾双重“天灾”下成交额骤减，文旅项目也惨遭水灌。所以，在2021年股东大会上，戚金兴频繁提及“滨江很幸运”。
在杠杆出清时期，国央企有天然光环的“庇佑”，民企除了拼“运气”之外，立竿见影的就是自身经营模式。
“前几年没抢到地，拿地比较保守，反而因祸得福了。”有业内人士对焦点财经道出了滨江集团穿越周期的原因。在此波出现债务危机的房企中，都与凶猛拿地、奉行高杠杆的特性。
亦有网友如此评论滨江集团如今的“黑马”之势："沾了杭州政策的光。"
都说偏安一隅的房企更容易滋生风险，但是，相对于重仓华北区域的房企，他们面临着环京限购及北京“吸虹效应”去化难的问题。滨江此种聚焦杭州本土的浙系房企，不仅占据了江浙沪的“辐射效应”，也搭乘了杭州楼市的快车。
作为新一线城市的“排头兵”，杭州不仅坐拥阿里等互联网企业，也吸引诸多人才的落户，源源不断的人口流入支撑着楼市蓬勃发展。
据焦点财经梳理发现，2021年滨江集团全年累计新增土地面积200.29万平方米，新增土储货值权益比例56.6%。2021年，滨江新增38个项目，35个分布于浙江，其中杭州有18个。此外，截至2021年底，在滨江集团的土地储备中，杭州占60%，宁波等二三线城市占25%，外省仅占15%。滨江集团依然倚靠杭州。
事实上，滨江集团也曾试图走出浙江，只不过以失败告终。虽然保守谨慎让滨江错失了规模扩张的机会，却成就了如今“小而美”的状态。
从年报中可以窥见趋势。2021年滨江集团全口径销售额1691.3亿元，虽然在权益销售额方面,该公司仍未达到千亿规模，但是，滨江集团营收、净利双双增长超过30%，在哀鸿一片的房企中，滨江无疑是稳健的。
此外，5月土地市场成交量价齐跌，近六成房企投资处停滞状态。从新增货值来看，2022年1-5月，华润置地、滨江集团()和绿城中国占据榜单前三位。其中，滨江集团累计新增货值规模分别为592亿，华润置地和绿城中国的该项数值分别为634亿元、565亿元。
对于土地招拍挂，不久前龙湖集团执行董事、首席财务官赵轶表示，土地成本回归理性，竞争力会降低，土地市场长期向好。
对于重金重仓，滨江集团似乎也是瞅准了时机。滨江执行总裁朱立东曾在接受媒体采访时表示，（杭州）这一轮集中供地的土地相对前一两年的利润要好很多，如果运营正常，利润能够超过10个点，大部分企业大概在8-12个点左右浮动。
在收并购方面，滨江集团同样加快了脚步。2021年，滨江集团收回了部分与融信、融创分别合作项目的股权。今年4月19日，新希望地产和新城控股退出杭州海名雅园项目，两家股权全部由滨江集团接手。
投拓的研判决定了房企未来的发展成败。在城市选择方面，房企投资逐渐向高能级的核心城市聚焦，并逐步退出部分弱三四线城市，滨江集团的选择是继续保持三省一市，即浙江省、江苏省、广东省和上海市的区域发展战略。
“投资比例上，杭州50%，浙江省内杭州外40%，浙江省外10%。土地储备上，在权益拿地金额占现金回款金额比例为0.6的基础上保持平衡。资金上目标融资利率从4.9%确保下降至4.7%。”滨江集团曾公开表示。
繁荣下的“利刃”
同样是起家于杭州，戚金兴以及滨江集团的知名度，似乎一直排在绿城集团及其创始人宋卫平之后。但是，随着“教父”离场绿城，滨江集团迎来了自身超越的时机。
繁荣之外，有业内人士向焦点财经道出了担忧。“作为豪宅专家，滨江集团多年来在杭州开发了大量中高端项目，传统企业，又做中高端产品，周转速度很慢。今年滨江的拿地金额远远高于其他民营企业，一旦高杠杆了就很危险。”
焦点财经发现，虽然2021年年报中滨江集团保持在“绿档”内，但是2021年有息债务为422.45亿元，较2020年同期增长了约8.55%。
此外，2021年年报显示，滨江集团少数股东权益同比增长73.71%至168.08亿元，创近三年来新高，在总权益中的占比也一路升高至约45%。
事实上，增加合作企业的模式能迅速扩大规模，但是引入少数股东合作开发成为不少房企规避债务风险的手段，其中不乏有“明股实债”的操作方式，这也成为引发房企债务暴雷的重要导火索之一。
纵观滨江集团的合作对象，不乏保利、平安、绿城这样的稳健企业，也有中豪、通达、杭州湾等杭州本地企业，包括退出合作的新希望。合营的目的是为了分摊风险，但是因为利益纠纷而闹掰的案例比比皆是。此外，拥有品牌的一方在项目出现问题时还要承担毁誉的风险。
2019年滨江集团首次跨入千亿规模时，其销售额就曾被外界质疑“注水”。
此外，在行业利润整体被摊薄的背景下，滨江集团也难掩颓势。2021年滨江集团毛利率创下了历史最低，降至24.66%，该项数据在2018年至2020年的呈现是35.74%、35.1%、27.04%。滨江集团重仓的杭州地区毛利率为20.72%，同比减少3.65%。
对于房企而言，能够瞅准时机，以低价入手，可以坐收高盈利，而如果研判错误则将“万劫不复”。
2022年，时值戚金兴60岁周岁，他所创建滨江集团恰逢“三十而立”，滨江将2022年销售目标为1500亿元-1600亿元。
面对二代接班，滨江集团能否扛起浙系房企的大旗？在“兴奋剂”的作用下，滨江集团会继续成为“幸运儿”吗？
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