出售破坏了承重墙的房屋，是否构成违约,是否需要承担责任?
卖方装修时损坏了承重墙，买方取得房屋后收到物业整改通知，卖方是否有义务进行维修整改？
二审法院认为，本案出卖人交付的房屋存在质量隐患，因此，即使买受人在签订合同时已对房屋结构进行检查，且在房屋交付时未提出异议，也不意味着出卖人可以免除对房屋隐患的责任，法院最终判决出卖人应承担修复责任。
案件
杜芳与李美菊买卖合同纠纷案
——卖方未尽到瑕疵担保义务，应承担违约责任
【案情摘要】
上诉人（一审原告）：杜芳
上诉人（原审被告）：李美菊
原告杜芳因与被告李美菊发生买卖合同纠纷，向原审法院提起诉讼。
原告杜芳诉称，其于2001年初向被告李美菊购买了一套房屋，为此签订的《上海市房屋买卖合同》约定所购房屋为三室一厅，但实际交付的房屋为两室两厅。虽然其在购买时知道李美菊对该房屋进行了装修，但从未被告知该房屋内四面承重墙已被改动。现其已收到物业管理部门的整改违法通知，要求于2001年6月30日前修复房屋内被拆除的承重墙。故其请求责令李美菊对争议房屋内的承重墙进行修复。
被告人李美菊辩称，其在杜芳看房、签订买卖合同时未对涉案房屋的现状提出异议，且在房屋交付前未对房屋进行任何改变，故不同意杜芳的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2001年1月，杜芳与李美菊签订了《上海市房地产买卖合同》，合同中约定了建筑面积、转让价款，但未约定房屋内的厅堂、房间等。2001年2月，双方交接房屋。同年3月，杜芳为该房屋取得《上海市房地产证》。2001年4月，房屋所在地物业管理部门向杜芳发出限期整改违法行为通知书，明确规定房屋内被拆除的四面承重墙须于2001年6月30日前恢复原状，否则将采取相关措施。2001年8月，杜芳向原审法院起诉。
一审法院经审理认为：虽然杜芳主张实际交付的房屋为两室两厅，而非合同约定的三室一厅，但涉案合同并未对客厅、房间的结构作出约定，且杜芳亦未提供其他证据证明在李美菊将诉争房屋出售给杜芳之前，房屋内部结构曾发生改变。对此，杜芳在整个购房过程及房屋交接过程中均未提出任何异议。鉴于杜芳在整改通知书下达时已取得诉争房屋产权证书并成为房屋所有人，杜芳应承担修复墙体的责任。据此，一审法院判决对杜芳的诉讼请求不予支持。
原审宣判后，杜芳不服提起上诉，称李美菊出售房屋时只说明房屋已装修，但并未告知承重墙已损坏，属于欺骗行为。原审法院判决杜芳在购房过程中及房屋交付时均未对房屋状况提出异议，李美菊不承担修复房屋承重墙的责任，判决依据不足。请求法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人李美菊辩称，杜芳看房时与房屋交付时房屋结构状况并无差异，上诉人杜芳对此亦清楚了解，故原审法院判决并无不当，请求法院维持原判。
二审法院经审理，认为原审认定的事实正确。
二审法院经审理认为，上诉人杜芳与被上诉人李美菊签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方应当履行。被上诉人李美菊对所售房屋负有瑕疵担保义务。虽然现有证据可以证明上诉人杜芳在购买过程中未对房屋结构状况提出异议，但不能认定被上诉人李美菊已尽到告知义务，可以免除对所售标的物瑕疵的责任。现上诉人杜芳以被上诉人李美菊出售房屋时未告知李美菊承重墙已被拆除且物业部门已发出限期整改通知书为由，请求被上诉人李美菊修复争议房屋中的承重墙，有法律依据。 因此，二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决李美菊自判决生效之日起六十日内将诉争房屋的承重墙修复。
【评论】
本案是卖方在出售房屋时未告知买方承重墙受损，导致房屋买卖合同履行后，买方起诉卖方要求修复受损墙体的案件。
本案中，李美菊面对杜芳的诉讼，在一审和二审中均强调杜芳在出售房屋前明知房屋已装修，其行为不涉及欺诈。一审法院也认为，《房屋买卖合同》的签订、房屋交付、权利转移均意味着李美菊履行了合同义务；通过双方的陈述，确认杜芳在看房和签订《房屋买卖合同》时，从未对争议房屋内部结构的现状提出异议。一审法院认定本案的理由看似“充分”：由于李美菊在签订《房屋买卖合同》前及合同履行过程中均未违约，因此合同履行后，合同标的物出现的问题不应由其承担责任。事实上，一审法院忽视了本案是合同卖方交付存在质量隐患缺陷的房屋而引发的诉讼。
虽然杜芳在签订和履行合同过程中从未对房屋的结构状况提出任何异议，但从本案现有证据来看，李美菊无法证明其曾明确告知杜芳该房屋承重墙已发生损坏。可见，正是由于李美菊隐瞒了系争房屋存在的潜在缺陷，才导致杜芳做出了违背真实意思的意思表示，购买了存在缺陷的房屋。
标的物瑕疵，是指出卖人出售的标的物在品质、价值、效用等方面存在表面的或者隐藏的缺陷。出卖人的瑕疵担保义务包括权利瑕疵担保义务和质量瑕疵担保义务，即出卖人应当保证交付的标的物在物质形态和权利状态上完整无瑕疵，并符合标的物的通常用途或者特别约定的用途。出卖人违反该义务的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国合同法》第111条规定：“房屋质量不符合约定的，当事人应当按照约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受害人根据标的物的性质、损失数额，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减价或者报酬等违约责任。”本案中，杜芳签订购房合同的目的必定是为了购买符合建筑安全标准的房屋，李美菊因此有义务向杜芳明确告知房屋的实际情况及隐患，在此前提下，杜芳才会作出是否购买的意思表示。 虽然李美菊已按合同约定交付诉争房屋，杜芳也已取得诉争房屋的产权证，但是，由于所售房屋确实存在瑕疵，且该瑕疵产生于双方交易前，李美菊对诉争房屋承重墙已受损事实的隐瞒，违反了诚实信用原则，已造成不当履行的事实。拆除房屋四面承重墙，显然会给房屋造成重大安全隐患，房屋卖主李美菊应当承担违约责任。
当事人在从事民事活动时，应当遵守诚实信用原则，真诚履行各自的义务。纠纷房屋从杜芳看房至实际交付使用期间，内部结构未发生改变，但杜芳并非建筑专业人士，无法仅凭直观观察对承重墙是否损坏做出正确判断，这就需要李美菊如实告知其房屋存在的隐蔽缺陷。该房屋承重墙在交易前被拆除，李美菊交付的标的物存在隐蔽缺陷，在面临相关部门的处理时，李美菊应当承担担保责任，将纠纷房屋恢复原状。[page]
张艾