天津 王宁 「财经分析」天津楼市新政突出京津冀协同 或将带动二手房市场回升
新华财经天津5月1日电（记者 王宁）天津市住房和城乡建设委员会4月30日发布消息称，《关于进一步优化房地产调控政策的通知》将于2024年5月1日正式实施，通过政策调整适应房地产市场供求关系发生重大变化的新情况。专家表示，天津房地产调控政策进一步放松限购，符合大势所趋和区域发展需要，预计将对市场特别是核心区域二手房市场产生积极影响。
满足京津冀协同发展住房需求是这一政策的一大特点。《通知》明确，北京、河北户籍居民和在京、河北任职人员在天津购买住房的，享受北京户籍居民购房政策；北京户籍居民在城六区购买单套120平方米以上新建商品住房，不再核实购房资格。
《通知》还提出完善住房套数认定标准，居民在非限购区域购买住房的，核查其在相应区域的住房状况，对60岁以上老人家庭或有两个以上子女的常住家庭，依据户口簿等资料，在认定住房套数时，可扣除一套住房。
此外，天津继续鼓励各地结合自身实际制定政策，提出继续鼓励各地结合本地区实际，通过发放购房补贴、企业团购折扣等政策，减轻居民购房负担，支持刚需类、改善性住房需求。
天津市住房和城乡建设委相关负责人表示，上述政策是在去年调控基础上进一步优化，符合当前天津房地产市场形势和居民购房需求，服务京津冀协同发展，有利于更好满足居民改善性住房需求，促进天津人口均衡发展。
去年9月，天津将限购范围缩小至市内6区，并出台“认房不认贷”、降低首付比例和房贷利率、减免契税等多项政策支持合理住房需求。
受利好政策影响，去年天津商品房销售实现快速增长。据天津统计局公布的数据，2023年，全市新建商品房销售面积1177.4万平方米，比上年增长20.9%。商品房销售额1893.39亿元，比上年增长24.9%。
从近期房地产市场数据显示，天津市场成交量环比有所回升，但热度不如去年。据诸葛数据研究中心监测数据显示，今年3月天津新建商品住宅和二手住宅成交量环比翻番，同比分别下降41.2%和33.9%。
中指院天津高级分析师牛晓晖认为，目前房地产市场供需关系发生较大变化，改善性住房需求成为主要支撑，住房需求逐步回归核心区域。市六区新建商品住宅成交面积占比连续四年扩大，2023年将提升至15%。2023年以来，天津改善性需求释放加快，目前市场购买新房的客户中，4成是首次置业刚性需求，6成是改善性需求，其中面积改善性占比25.6%，这部分客户平均住房面积由84.3平方米改善性提升至124.9平方米。此次对限购区域改善性需求的优化调整，以及对限购区域大户型购房限制的减少，有助于更好地满足城区改善性需求，加速释放潜在需求。
牛晓晖表示，取消京冀地区在津购房门槛，加上去年天津实施非本地公积金政策，将为京冀地区人士在津购房提供更多便利，有利于促进京津冀三地人员流动和资源共享。京冀地区人士在城六区购房资格与天津地区人士相同，有利于看好城六区教育资源的京冀地区人士购房需求。预计城六区二手房市场将回暖，有利于稳定市场预期。
德友地产置业顾问告诉记者，近年来，天津六区学区房需求很大一部分来自北京、河北的客户，但这此前需要持续缴纳社保等相关要求，北京、河北限购解除将进一步刺激此类需求，学区房政策收紧有望给市场带来一定利好，但外省新增购房占比究竟有多少，仍有待观察。
近期，全国多个城市纷纷出台房地产新政策，包括进一步放宽限购、加大购房激励力度等，仅个位数城市保留限购政策。南开大学滨海发展研究院副院长薄文光认为，目前全国房地产市场供大于求，刺激潜在需求是各地房市政策的主要目的。一二线城市放宽限购是大势所趋。因此，天津放宽限购符合房地产市场和区域经济发展的需要，短期内会刺激一些改善性需求；长期来看，房地产市场的发展主要取决于当地经济增长和人口流动趋势。
中原地产首席分析师张大伟表示，随着成都、苏州、南京等城市解除异地购房限制，天津也已具备全面放开限制的条件，同时二套房认定标准不断放宽，购房完全按照首套房利率计价。下一步，各地有望陆续推出“以旧换新”、财政补贴等政策工具，推动我国房地产市场平稳健康发展。