二手房买卖的注意事项？

二手房买卖的注意事项？

买卖二手房需要注意什么？

1.房产权属是否明确？

有些房屋有多个共同所有人，如继承人、家庭、夫妻等，这种情况下买受人应该和所有共同所有人签订房屋买卖合同，如果只有部分共同所有人擅自处分共有财产，买受人与他们签订的买卖合同，在没有其他共同所有人同意的情况下，一般是无效的。

2、土地情况是否清楚？

二手房买家要注意土地使用性质，是划拨还是转让。划拨土地一般是无偿划拨，政府可以无偿收回。转让土地意味着房主已经交纳了土地出让金，买家对房子享有比较完整的权利。还要注意土地的年限，如果一套房子的土地使用权只有40年，而房主已经使用了十几年，买家如果按照同区域70年土地使用权的商品房价格来衡量，就有点不划算了。

3、交易的房子是出租的吗？

有些二手房在过户时，存在产权负担，即仍被他人租赁。如果买家只看产权证，只注重过户手续，而不关注是否有租约，买家很有可能拿到一套不能及时入住或使用的房产。因为我国及大多数国家都承认“买卖不解除租约”，即房屋买卖合同不能对抗此前订立的租约合同。实践中，这一点被很多买家和中介公司忽视，也被很多卖家利用，引发很多纠纷。

4、住房手续是否齐全？

房产证是房主拥有房屋所有权的唯一证明，如果没有房产证，买家拿不到房子的风险很大。房主可以有房产证，然后抵押或转卖。即使现在没有房产证，房主将来也可以抵押，然后转卖。因此，最好选择有房产证的房子进行交易。

5.福利分房合法吗？

房改房、住房保障项目、经济适用住房本身都属于福利政策性住房，在转让时受到一定的限制，另外这些房屋的土地性质、房屋权属范围等都有一定的国家规定，购房时应避免买卖合同与国家法律相冲突。

6、物业管理费是否拖欠

有的房主在过户时，物业管理费、电费、三气（天然气、暖气、煤气）费长期拖欠，已经欠了相当多的费用，而买家在不知情的情况下购买了房屋，买家可能要承担所有费用。

7. 市政规划是否影响

有些房主可能会急于出售二手房，因为他们知道房子大约5到10年后就会被拆除，或者附近要建高层住宅，可能会影响采光、房价等市政规划条件。作为买家，在购买时应该充分了解这些细节。

8.单位住房是否侵犯被拆迁人权益

职工住房一般分为成本价住房和标准价住房两种，两种住房的土地都是划拨的，在住房转让时需要缴纳土地使用费。另外，标准价住房一般单位享有部分产权，职工转让时单位享有优先购买权，如果买受人不注意，可能与房主一起侵犯单位的合法权益。

9、中介公司是否存在违规行为

一些中介公司违规提供中介服务，比如在办理二手房贷款时，为购房者提供零首付服务，也就是说，购房者支付的购房款全部可以从银行骗贷出去，购房者以为自己占了便宜，殊不知，如果被银行发现，自己可能要承担全部责任。

10、合同约定是否明确？

二手房买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那么全面，但是一些细节问题还是要约定清楚，比如：合同当事人、权益保障、房价、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等，所有问题都要充分考虑。