广州市天河区金泽大厦管理规约（2024年修订版）
截止2024年6月25日，业主大会公告已在金泽大厦大堂张贴六天，小区《议事规则》、《管理条例》、《财务制度》、《产权保障方案》、自管公司董事会章程及股东须签署的《不可撤销承诺书》、《金泽大厦2024年业主大会（例会）投票表（书面意见记录表）》也已公布并发布在微信公众号，请各位业主积极查阅，如有建议，请于2024年7月3日前以书面形式向业主委员会提出，业主委员会客服电话同微信
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广州市天河区金泽大厦管理条例（2024年修订本）
第一条 为了加强本物业管理区域内的物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全和合理使用，根据《民法典》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《广州市物业管理暂行办法》、《广州市业主决策电子投票规则》等有关规定，制定本条例。
第二条 本规则经业主大会通过，全体业主、物业使用人必须遵守。
业主大会或者业主委员会依法作出的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守业主大会或者业主委员会依法作出的决定。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，业主可以依法请求人民法院撤销。
业主大会选举、聘任物业服务公司或者其他管理人前，应当按照该物业管理区域业主大会议事规则的规定执行。
第二章 业主共同权利
第三条 房产基本情况
楼盘名称：广州市天河区金泽大厦。
地址：广州市天河区黄埔大道西201号。
物业管理区域内的物业结构应当按照政府规划执行。
第四条 业主依照有关法律法规和商品房买卖合同的约定，享有下列共有物业部分及设施：
（1）单栋建筑物的共用部位包括门厅、室外墙体、楼梯间、水泵房、电表室、电梯间、电话分机室、走道、建筑物主要承重结构部位（基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋面等）以及其他由建筑物业主共用的部位，以及水管、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、邮政信箱、防雷装置等由建筑物业主共用的设备。
（2）物业管理区域内的公共部分，包括道路、绿地、路灯、水沟、水池、水井、垃圾箱（室）、公共文化体育设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备用房等。
（3）法律、法规规定属于全体业主共同所有的其他场所、设施。
第三章 财产使用原则
第五条 在物业管理区域内，实行依法选择、聘请物业服务公司或其他管理人的物业管理方式。双方应当按照物业服务合同的约定，共同管理、维修、养护物业共用部分，维护相关区域的环境卫生和公共秩序。确定物业管理方式时，可参照《广州市住宅物业服务收费参考标准》（穗甲[2013]233号）选择相应的物业服务标准和收费档次。
为了维护业主的共同利益，经业主大会同意，可以根据实际情况授予物业服务企业或者其他管理人在物业服务活动中行使下列权利：
（一）依照本条例制定物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序维护和环境卫生等规章制度，但须经业主委员会会议审议通过后方可发布实施；
（2）通过批评教育、公开公告、法律诉讼和其他必要措施制止业主、物业使用人违反本条例和规章的行为。
第六条 物业服务费应当由业主直接向物业服务企业或者其他管理人支付。业主应当按照物业服务合同的约定，按时、足额支付物业服务费。
物业服务费是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应当积极缴纳物业服务费。
物业服务公司或其他管理人应当于每年第一季度向全体业主公布上一年度物业服务资金收支情况，接受审计监督；审计监督的实施办法在物业服务合同中另行约定。
业主应当依照本条例的规定和物业服务合同的约定支付物业服务费。业主因故不能按时支付的，应当委托他人按时支付或者及时补交。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，业主应当按照约定承担连带支付责任。
业主委托物业服务公司或者其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务或者承包服务的，收费标准由双方约定；物业服务公司或者其他管理人应当公示其服务项目、服务质量和服务标准。
第七条 物业管理区域内的业主、物业使用人应当按照有关法律、法规、政策规定和物业管理区域的质量保证书、施工说明书等文件使用物业。业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。业主委员会、物业服务公司或者其他管理人可以依法向人民法院起诉。
第八条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规的规定，按照便利物业使用、安全、整洁、公平、合理、不损害公共利益和他人合法权益的原则，妥善处理与相邻业主在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、照明、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的关系。
第九条 业主、物业使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分用途。因特殊情况需要改变物业规划用途的，业主除应当遵守法律、法规的规定外，还应当与有利害关系业主协商，并告知业主委员会、物业服务公司。
第十条 业主需要对房屋进行装修的，应当事先告知物业服务公司或者其他物业管理人或者业主委员会，与物业服务公司或者其他物业管理人签订装修管理服务协议，并向物业服务公司或者其他物业管理人缴纳装修押金5000元。装修完成后，物业服务公司应当按照装修管理服务协议的约定派专业人员到场检验。业主装修、装修行为未违反相关法律、法规、规章和装修、装修管理服务协议的，物业服务公司或其他管理人应当自检验合格之日起10个工作日内无息退还装修押金。
业主应当按照与物业服务公司或者其他管理人的协议和有关法律法规的规定从事装修活动，遵守装修注意事项，不得从事装修禁止的活动。
第十一条 业主、物业使用人应当在设计预留的位置安装空调器，设计未预留位置的，应当在物业服务企业或其他管理人指定的合理位置安装，并按规定处理冷凝水。业主、物业使用人应当定期检查冷凝水处理是否正常，如有渗漏或其他环境影响，业主、物业使用人应当尽快修复，并由业主承担连带责任。
第十二条 业主、物业使用人应当将装修材料及装修垃圾摆放在指定位置，不得擅自占用物业共用部位及公共场所。业主、物业使用人应当承担清理装修材料及装修垃圾的责任和费用。装修具体时间为：
工作时间：上午8：30-12：00，下午14：00-18：00
撤展时间：上午9:00-11:30、下午14:30-17:30
节假日期间原则上不得进行装修，如因特殊情况需进行装修的，应经物业服务公司或其他管理人同意，并视具体情况相应缩短装修时间。
第十三条 房屋装修影响共有财产部分和共用设施设备的正常使用，侵犯相邻业主合法权益的，业主应当及时恢复原状，并承担相应的赔偿责任。
第十四条 业主、物业使用人应当按照有关规定合理使用水、电、气等共用设施、设备，不得擅自拆除、改造。
在物业管理区域内，业主应当按照有关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、卫生等专业单位缴纳相关费用。
物业服务公司或者其他管理人接受供水、供电、供气、信息供应、卫生供应等专业单位的委托收取前款费用的，应当公示委托合同。业主应当按照有关规定和有关供用合同、委托合同的规定，按时、足额向物业服务公司或者其他管理人缴纳水、电、气、信息、卫生等费用。业主拖欠或者拒绝支付上述费用的，应当按照有关供用合同的规定承担违约责任。
水、电、气、信息、卫生等设施的维护责任，由业主和专业单位按照有关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维护费用；属于全体业主共有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑总面积的比例分担维护费用。
第十五条 业主应当向物业服务公司或者其他管理人和业主委员会提供联系地址和通讯方式。
第十六条 业主、物业使用人使用电梯、自动扶梯时，必须遵守物业管理区域内电梯、自动扶梯使用和管理的规定。
第十七条 在物业管理区域内行驶、停放车辆应当遵守物业管理区域车辆行驶、停放规则。在物业区域内行驶的机动车应当避让行人，行驶速度不得超过每小时5公里。严禁鸣喇叭；车辆进出应当出示相关证件或者按要求登记；机动车严禁在消防通道、消防井盖、人行道、绿地内停车；停车位只能用于停放车辆，不得挪作他用。
本小区业主享有优先承租物业管理区域内规划用于停放汽车的停车位、车库的权利，停车位业主在满足本区域业主及物业使用人需求后，可以将停车位、车库出租给非业主，租赁期限不得超过六个月。
第十八条 业主使用物业时，除应当遵守法律、法规和政策的规定外，不得实施下列危及建筑安全或者损害他人合法权益的行为：
（1）擅自改变建筑结构、设计用途、功能、布局及其设施、设备的；
（二）违反法律、法规和管理规章，改变房屋用途，将居住用房改建为商业经营用房的。
（3）将不符合防水要求的房间、阳台改造成卫生间、厨房，或将卫生间设在低楼层住户的卧室、客厅、书房、厨房等上方。
（四）违反规定凿、拆、搭、修建建筑内外承重墙、梁、柱、板、阳台的。
未经政府相关部门批准，擅自占用、改建、扩建物业管理区域内道路或者改变道路规划用途。
（五）侵占、损毁楼梯、通道、楼道、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）等共用物业部位的。
（六）损毁或者擅自拆除、切断、改造、改建供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施、设备的。
（七）违法建造建筑物、构筑物。
（8）损坏树木或花园。
（九）产生超过规定标准噪声或者影响邻居采光、通风的。
（10）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水、抛掷杂物、从高处抛掷物品的。
（十一）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性或者超载物品，排放有毒、有害、危险物品，或者露天饲养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等。
（12）践踏、占用绿地，或者损毁、毁坏园林、建筑装饰。
（十三）随意张贴、张贴、书写、绘画、刻画、涂鸦、设置广告牌等影响市容、物业外观形象的行为。
（14）乱停放车辆、鸣喇叭或者其他超过规定标准的噪声。
（十五）未经批准在建筑物外墙搭建遮阳伞、雨篷、花架或者其他构筑物，未按照指定位置安装空调器室外机，或者未对空调器室外机滴水进行处理。
（16）在电梯内超载、搬运重物；在电梯内吸烟、张贴、绘画、损毁内墙。
（十七）未经批准，设置从外部可见的、有碍观瞻的标志、广告牌、标语。
（十八）在划定区域以外、占用楼道、楼梯、紧急通道等公共区域停放非机动车的。
（19）占用公共区域（经业主大会讨论通过划定的特殊公共区域除外）悬挂、晾晒私人物品。
（20）在公共场所进行可能对他人构成危险的剧烈运动。
（21）不要将旧家具、大件物品、盆景、盆栽等大件物品遗弃在楼梯间。
（22）危害社会公共利益、侵害他人合法权益或者其他不道德的行为。
（23）禁止在建筑物内停放电动自行车。
（二十四）法律、法规、规章和政策禁止的其他行为。
第十九条 业主与物业使用人在物业管理区域内饲养动物，不得违反有关规定，并应当遵守以下约定：
（一）遵守有关法律和管理法规；
（二）携带宠物进入公共场所时，应当保持场所清洁，及时清理宠物粪便；
（3）宠物进入公共场所时应采取安全措施，防止其伤害他人；
（4）宠物不得发出噪音影响他人休息；
（五）带宠物乘坐电梯的业主应尽量避开高峰时段；
（六）宠物进入公共场所必须受到成人监护，不得自由活动。
第四章 财产维护
第二十条 业主应当按照国家有关规定缴存房屋维修专项资金。
住宅专项维修基金归业主所有，专门用于物业保修期满后的物业共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
业主大会决定筹集、使用专项维修资金、整修、改建建筑物及其附属设施的，应当经专有财产占建筑物总面积三分之二以上、业主总数三分之二以上的业主同意；决定其他涉及共有、共同管理权的重大事项，应当经专有财产占建筑物总面积一半以上、业主总数一半以上的业主同意。业主面积和人数按照下列方式确定：
（1）专有部分面积按照建筑面积计算；建筑总面积按照专有部分面积之和计算。
（2）建设单位已出售的专有部分，业主人数按每户1人计算；建设单位尚未出售的专有部分，业主人数按1人计算；总人数按二者之和计算。
第二十一条 业主转让或者出租物业专有部分时，必须将本规则附于物业专有部分转让合同或者租赁合同中。业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当自签订物业专有部分买卖或者租赁合同之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租的情况及通讯方式书面告知物业服务企业或者其他管理人。
业主转让房产时，应当向受让人说明住宅专项维修资金存入情况及余额，并出具有效证明；房产账户中的住宅专项维修资金余额应当随房产一并转出。
房屋出租应当遵守相关法律法规和政策，尊重社会公德，不得危及财产安全或者侵犯其他业主的合法权益。无论出租还是转租，业主都应当承担相应责任。
出租房屋必须符合本市规定的房屋租赁条件和人均租赁面积标准；不得擅自改变房屋原有设计功能、布局，不得分割建造房屋、按床位出租、分租，不得将厨房、卫生间、没有单独入口的客厅改建成卧室出租、分租。
违反本规定出租、转租房屋的，业主委员会有权以书面形式责令业主或房屋使用人立即解除租赁关系。
业主转让物业专有部分时，应当与物业服务公司或者其他管理人结算物业服务费、专项维修资金；物业出租，约定由承租人支付物业服务费的，业主应当按照协议承担连带支付责任。
第二十二条 业主、物业使用人应当按照下列规定对物业进行修缮、保养：
（1）对物业专有部分的维护、修缮不得侵犯其他业主的合法权益；
（二）因维修、养护需要进入相关业主的物业专有部分时，业主、物业服务企业或者其他管理人应当事先告知相关业主，相关业主应当给予必要的配合；相关业主妨碍维修、养护，造成物业毁损或者其他损失的，应当负责修复，并承担赔偿责任；
（3）因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，必须向物业服务公司或者其他管理人提出申请，经书面同意后方可作业，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿损失；
（四）物业使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益、他人利益的，物业责任人应当及时进行应急修缮；物业责任人不履行或者无法履行应急修缮义务，需要进入物业专有部分进行应急修缮的，物业服务公司或者其他管理人在通知公安机关、社区居民委员会或者两名以上业主委员会成员见证后，方可进行应急修缮，所发生的费用由物业责任人承担；
（五）物业服务企业或者其他管理人对物业共用部分进行维修、养护时，相关业主应当配合；对物业共用部分或者其他业主的房屋及附属设施、设备造成损坏的，造成损坏的责任人应当承担赔偿责任；
（六）物业管理区域内的物业在国家规定的保修期和保修范围内出现质量问题或者功能故障，且非因使用不当造成的，由建设单位负责解决；
应当由建设单位进行修缮，建设单位拒绝或者拖延修缮的，建设单位可以先自行修缮或者委托他人修缮，修缮期间造成的修缮费用和其他损失可以通过法律途径解决。
第二十三条 公共区域、公共设施和设备
共用部位，是指房屋主要承重结构部位（包括地基、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋面等）、走道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙等由全体业主共用的部分。
共用设施设备，是指物业区域内共用的给排水管道、水箱、加压泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、燃气（天然气）管道、消防设施、沟渠、水池、水井、公共文化体育设施等设施设备。
第二十四条 物业共用部位和共用设施设备的修缮、更新、更新费用，由相关业主按照各自物业的建筑面积与专有部分的总建筑面积的比例，在专项物业维修基金的范围内分担。
对物业共用部分、共用设施设备维修、更新改造，涉及未售出物业的，建设单位应当在专项物业维修基金范围内，按照未售出物业建筑面积占专有部分总建筑面积的比例分摊相应费用。
第二十五条 因物业维修需要进入相关业主专有物业的，业主或者物业服务企业或者其他管理人应当事先告知相关业主，并在约定的期限内恢复原状或者给予适当补偿，相关业主应当给予必要的配合。
相关业主阻碍修缮维护工作，造成财产损毁或者其他损失的，应当负责修缮，并承担赔偿责任。
第二十六条 业主因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当经业主委员会和物业服务公司或者其他管理人的同意，并在约定的期限内恢复原状。
第二十七条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益的，物业负责人应当及时采取措施，消除隐患。
第五章 共有财产部分的运作及收益分配
第 28 条 共同财产部分的运作
（1）物业共有部分的经营收入属于全体业主所有。
（二）将物业共用部位及设施用于经营的，应在征得相关业主、业主大会、物业服务公司或其他管理人同意后，按有关规定办理相关手续。收入扣除必要费用（物业服务协议约定属于物业管理公司的费用和业主大会、业主委员会的工作费用）后，剩余部分可用于社区公共支出（如共用部位及共用设施设备的维修、更新改造，补充专项维修资金等），不得用于专有部位的支出。
（3）业主转让建筑物专有部分时，其对建筑物共有部分的使用权、共同管理权一并转让。
第六章 违约责任
第二十九条 业主或者物业使用人在使用物业过程中，违反本条例规定的物业使用禁止行为的，其他业主或者使用人可以向有关行政管理部门举报，有关行政管理部门依法查处；相关业主对违法行为负有法律责任，可以依法向人民法院提起诉讼。
第三十条 业主违反本条例关于业主共同利益的规定，造成全体业主共同利益损害的，其他业主、业主委员会、物业服务公司或者其他管理人可以依照本条例向人民法院提起诉讼。
第三十一条 业主或者物业使用人不承担本条例约定的共同管理责任或者违反本条例的规定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务公司或者其他管理人有权要求其改正；拒不改正的，应当承担违约责任，业主委员会可以将业主或者物业使用人的名称和违约事实在物业管理区域内予以公示。
第32条所有者有义务教育并告知财产用户，如果财产用户违反了本协议并涉及赔偿，则在本公约中规定的义务。
第33条规定，未经授权，不得更改根据物业管理领域内计划建造的公共建筑物和共享设施。
未经授权，没有人可以占据或挖掘物业管理领域的道路或地点，从而损害所有者的共同利益。
如果将所有者共享的道路，绿色区域或物业管理区域的其他地方用作停车位或财产的共同零件和设施用于业务运营，则相关所有者的同意和所有者会议应获得，并应根据法律遵守法律。
第七章争议解决和相关民事诉讼
第34条因实施这些法规而引起的所有者之间的任何争议可以通过谈判解决。
1.所有者委员会的调解；
2.社区居民委员会的调解；
3.人们的调解组织的调解；
4.申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第35条由财产管理纠纷引起的民事诉讼的费用应由诉讼当事方根据法律或所有者会议或所有者委员会作为原告或被告的案件；
第八章 附则
第36条这些规定应在所有者会议的批准之日起生效。
本协议未涵盖的事项应根据法律法规实施。
如果该协议与任何法律或法规发生冲突，则法律或法规应占上风。
第37条这些法规对物业管理区域内的所有所有者和财产用户都有约束力，当财产所有人更改时，该法规的有效性将适用于财产的继任者。
第38条规定和修订的管理条例应提交该财产所在的街道办公室。