【北京市住建委】印发《北京市自建房结构安全隐患排查技术导则（暂行）》
京建发[2022]222号
各有关单位：
为贯彻落实市委、市政府关于我市自建房安全专项整治的工作部署，切实做好自建房安全隐患排查工作，确保排查质量，市住房城乡建设委组织编制了《北京市自建房结构安全隐患排查技术指南（试行）》，现将《自建房结构安全隐患排查技术指南（试行）》印发给你们，请遵照执行。
请知悉。
北京市住房和城乡建设委员会
2022 年 6 月 20 日
北京市自建住宅结构安全隐患调查技术导则
（临时）
第一章 总则
第一条 为做好北京市行政区域内自建住宅结构安全隐患调查工作，保证调查质量，参考住房城乡建设部《自建住宅安全隐患调查技术要点（试行）》，结合北京市自建住宅实际情况，制定本技术指南。
第二条 本市行政区域内未按基本建设程序建设、改建的自建房屋结构安全隐患检查，参照本指南执行。
第三条 自建房屋结构安全隐患调查结论分为存在重大安全隐患的房屋、存在一般安全隐患的房屋、不存在安全隐患的房屋三类。应根据调查结论采取相应的处理措施：
（一）存在重大安全隐患的房屋：施工现场危险，地基不稳定或结构竖向承重构件不连续，构件连接结构不可靠或有明显变形、损坏，已不能满足结构安全使用要求。应采取措施立即停止使用该产品，并应委托专业机构进行安全性评估，根据评估结果采取相应的处理措施。
（二）存在一般安全隐患的房屋：地基存在一定的不均匀沉降或者上部结构存在一定的变形、损坏，房屋业主应对变形、损坏较严重部位的构件进行观测和使用，并应委托专业机构进行安全性鉴定，根据鉴定结果采取相应措施。
（三）无安全隐患的房屋：结构体系合理，构件连接结构可靠，房屋地基及主体结构无明显变形、损坏，或仅周边结构构件有轻微损坏，但不影响结构安全。房屋后续使用过程中，业主应定期进行日常安全检查，如发现变形、损坏，应委托专业机构对房屋进行安全性鉴定或评估，并根据鉴定或评估结果采取相应的处理措施。
第二章 基本规定
第四条 自建房屋结构安全隐患检查应当按照图1所示的工作流程进行。
第五条 商品房自建房结构安全隐患检测应当由土木工程专业人员进行，若同一自建房部分面积用于酒店、民宿或者长租等经营性用途的，应当按照商品房自建房进行调查。
第六条 非商品房自建房屋结构安全隐患检测，应当由产权人（自建人）联合专业机构进行，三层及以上自建房屋，不能提供有效技术文件的，应当按规定委托专业机构进行结构安全鉴定。
本技术指南的有效技术文件应该包括建筑设计图纸、施工验收材料或者房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告。
第七条 房屋（自建）所有人应当向检测机构提供业主信息、建设年代、设计图纸、竣工验收材料、安全性鉴定（安全评估）报告等资料，并应提供使用过程信息，包括改建、增设楼层、拆除修改结构构件、改变用途、加固维修等情况。
第八条 自建房屋安全隐患检查应当分为施工现场和地基及上部结构两部分。施工现场和地基安全隐患检查应当重点检查房屋是否处于地质灾害区、地基是否不均匀沉降、不稳定等情况。上部结构安全隐患检查应当重点检查结构竖向承重构件的连续性、构件连接结构的可靠性、房屋整体倾斜、结构构件歪斜、开裂等变形损坏情况；并对施工现场、地基及上部结构安全性进行检查。以检查结果中最严重的类别作为房屋安全性检查结果的类别。
第九条 自建房屋安全隐患检查时，应检查房屋因施工现场、地基等原因造成的整体变形、损坏情况，以及结构中的柱、墙（围墙、隔墙）、梁、楼面（屋面）、屋架等，对支撑、挑臂构件、女儿墙等的变形、损坏情况应逐一检查，检查人员可利用裂缝对比卡、重锤线等工具对已存在的损坏、变形进行必要的测量，确定损坏的范围和程度，并注意区分是抹灰层、装饰层还是结构构件损坏。
第十条 自建经营性建筑有下列情形之一的，初步认定为重大安全隐患建筑：
（1）建筑内擅自加建楼层、增设阁楼、进行横向悬挑扩建的；
（2）擅自拆除主体承重结构或者开挖地下空间的。
（3）擅自将自住住宅改建成人员密集的商业场所，如培训教室、电影院、KTV、网吧、酒吧、具有娱乐功能的餐厅等。
（四）使用功能改变，造成楼面（顶）盖荷载明显增加，产生明显变形、损坏。
第十一条 自建商业建筑有下列情形之一的，初步认定为一般安全隐患建筑：
（1）擅自在承重墙上开洞、改变洞口位置或者扩大洞口尺寸，但相关构件未出现明显变形、损坏的；
（2）使用功能改变，增加楼面（顶板）荷载，但梁、板未发生明显变形、损坏。
第三章 场地及地基安全隐患检查
第十二条 自建房现场安全风险隐患检查，应当重点检查建设现场是否受到水灾、地质灾害、矿山开采等影响，自建房周边是否有地铁、隧道施工、基坑开挖、震动水源引起的地面沉降、长期积水等情况。
第十三条 位于下列建设工地的自建房屋，应当评估为重大安全隐患房屋，并经地质勘查机构进行地质灾害评价，根据评价结果，采取搬迁、拆除等措施或者其他措施消除安全隐患：
（1）位于滑坡、塌陷、地面沉降、山洪等危险区域的场址。
（2）地质灾害严重、环境工程地质条件严重恶化的地区。
（三）房屋距离山体10m以内或地势高差较大，采用护坡，但护坡开裂、变形、破损，雨季易发生坍塌。
第十四条 地基安全隐患检查，应当重点检查是否存在地基不均匀沉降、地基不稳定等问题，并根据下列情况进行评估：
1.当基础发生严重的不均匀沉降和变形，对上部结构有较大影响时，应评定该建筑物存在重大安全隐患：
1、地基不稳定，发生滑动，水平位移已超过10mm，且有继续滑动迹象；
2.砖混结构承重墙因地基变形引起单条垂直裂缝宽度大于10mm，或单面墙体存在多条宽度大于5mm的平行沉降裂缝，且房屋整体倾斜率大于1%；
3、因地基变形造成混凝土结构框架梁、柱开裂，房屋整体倾斜大于1%；
4、因地基变形，单层、二层房屋整体倾斜率超过3%，三层及以上房屋整体倾斜率超过2%。
（2）当地基发生不均匀沉降，并造成主要结构构件产生裂缝或者结构整体变形，但损伤程度尚未达到第（1）款规定值时，应评定为存在一般安全隐患的房屋。
（三）当地基出现轻微不均匀沉降，但已稳定，上部结构出现轻微裂缝，或未发现因地基不均匀沉降而导致上部结构构件出现裂缝时，可评定为无安全隐患房屋。
第四章 上部建筑安全隐患检查
第十五条 自建房屋上部结构安全隐患检查包括检查结构体系及结构布局的合理性、其各构件连接结构的可靠性、结构构件的变形、损坏情况：
（一）检查结构各垂直构件的受力是否合理，当发现在楼面（屋面）上直接搭建或放置承重墙、砖柱、钢柱、木柱等时，应检查相关构件的变形、损坏情况。
（二）利用既有墙体建造或改建房屋时，应检查新旧墙体或纵横墙体连接是否可靠，构件间的连接结构有无裂缝、挠度。
（三）轻钢结构加建楼层的房屋，应验算钢柱与原结构连接的可靠性，检查相关构件的变形、滑移和损坏情况。
（四）对采用轻钢构件（或120mm厚砖墙）及轻型屋顶围护庭院的房屋，应检查轻钢构件与结构构件的连接情况，检查相关构件的变形、损坏情况。
第十六条 建筑结构竖向承重构件不连续、连接结构不可靠、出现变形、损坏的，应当评定为存在严重安全隐患的建筑；但是，没有明显变形、损坏的，应当评定为存在一般安全隐患的建筑。
第十七条 各类结构的自建房屋检验应当包括构成房屋结构各类构件的变形、损坏检验，并按照相应结构构件的变形、损坏分级标准进行检验评定。对于混合承重墙（柱）与木柱的房屋，应当按照砖、石墙（柱）、木构件进行检验结果检验评定，以各类构件最严重的安全隐患检验结果作为该房屋安全隐患检验结果。
第十八条 自建砖混房屋有下列情况之一的，应当认定为房屋存在重大安全隐患：
（一）承重墙、柱因受压而出现一条宽度大于1mm，长度超过楼板高度1/2的垂直裂缝；或出现多条长度超过楼板高度1/3的垂直裂缝；或出现一条贯穿至楼板的缝隙的裂缝。
（二）承重墙、柱表面风化、剥落、砂浆粉化等，致使有效截面削弱15%以上。
（3）支撑梁或屋架端部的墙体或柱截面因局部受压而出现多处垂直裂缝，或裂缝宽度超过1mm。
(iv) 墙体或柱子因偏心压缩而出现水平裂缝。
（五）单面墙、柱相对整个建筑产生大于7‰的局部倾斜变形，或相邻构件连接处断裂形成连续裂缝。
（6）存在截面尺寸不超过240mm×240mm的独立砖柱，且砖柱有垂直、斜向裂缝或严重变形。
第十九条 自建砖混房屋有下列情况之一的，应当认定为一般安全隐患房屋：
（1）少数墙体出现多条垂直裂缝，或宽大的斜裂缝，或有的墙体连接处出现贯穿裂缝。
（2）承重墙厚度小于180mm。
（3）墙壁变脆或女儿墙出现裂缝。
（四）发生了第十八条所规定的损害，但损害尚未达到第十八条规定的价值。
第二十条 自建砖混结构房屋仅有下列损坏或者无损坏的，应当评估为无安全隐患房屋：
1.部分墙面出现细微裂缝。
（2）一层阳台围护墙面出现水平裂缝。
（3）墙面出现轻微碱涂层。
第二十一条 自建钢筋混凝土结构房屋，符合下列情况之一的，应当认定为房屋存在重大安全隐患：
（1）梁、板向下挠曲，且下部受拉区裂缝宽度大于1.0mm；或梁、板主筋产生水平裂缝或斜裂缝，且裂缝宽度大于0.5mm。
（二）梁、板主筋截面锈蚀率超过15%，或混凝土出现裂缝、钢筋裸露。
（3）现浇板周边出现裂缝，或板底出现横向裂缝。
（四）柱出现垂直应力裂缝，混凝土保护层剥落，钢筋外露、锈蚀；或柱一侧出现宽度大于1mm的水平裂缝，另一侧混凝土被压碎，主筋外露、锈蚀。
（五）柱、墙有明显倾斜，倾斜率超过1%，或其侧向位移大于h/300。
（6）混凝土墙体出现多条垂直裂缝或中间出现水平或网状裂缝。
（七）简支梁、连续跨中或中间支撑的受拉区出现垂直裂缝，裂缝延伸至梁高的2/3以上，裂缝宽度大于1mm，或在支撑附近出现剪切裂缝。
（8）阳台板、雨篷等悬挑构件下陷变形，悬挑构件底部裂缝宽度大于0.5mm。
（九）混凝土檐口出现龟裂、碎裂现象，钢筋锈蚀严重，随时有脱落危险。
（10）屋架挠度大于l0/200；混凝土屋架支撑体系失效，造成明显倾斜，倾斜率大于2%。
第二十二条 自建钢筋混凝土结构房屋，符合下列情况之一的，应当评估为房屋存在一般安全隐患：
（1）梁、楼板等构件出现裂缝，且部分构件裂缝较多。
（二）阳台板、雨篷等悬挑结构明显下陷，悬挑结构底部出现裂缝，但尚未形成全长裂缝。
（3）围墙、女儿墙出现明显裂缝。
（四）发生了第21条所规定的损害，但是损害尚未达到第21条规定的价值。
第二十三条 自建钢筋混凝土结构房屋仅有下列破损或者无破损的，应当评估为无安全隐患房屋：
（1）部分梁、板结构构件出现轻微非应力裂纹。
（2）挡土墙出现轻微裂缝。
第二十四条 自建钢结构建筑有下列情况之一的，应当评估为存在重大安全隐患：
（1）钢结构构件的连接焊缝、螺栓、铆钉等存在较多的缺失、拉断、变形、滑脱、松动、剪断等损伤。
（二）腐蚀构件数量占构件总数的10%以上，或少数梁、柱构件腐蚀程度超过构件截面积的10%。
（三）钢屋架支撑体系松动、不稳定，屋架发生挠度或者倾斜，挠度大于l0/250或者40mm，倾斜超过h/150。
(iv) 柱子、支撑和其他受压构件经历平面外侧向弯曲变形。
（V）构件已因横截面不稳定而发生屈曲变形，或因拉杆转变为压杆而发生变形。
（6）连接方法不当，结构存在严重缺陷。
（七）钢柱顶位移在平面内大于h/150，在平面外大于h/500；或大于40mm。
第二十五条 自建钢结构房屋符合下列情况之一的，应当评估为一般安全隐患房屋：
1、钢结构构件连接焊缝外观质量差，但没有开焊。
（2）有螺栓脱落、铆钉变形等损坏。
（3）部分柱、梁、支撑等受外力作用产生局部变形或者损坏。
（四）发生了第24条所述的损害，但尚未达到第24条所述的损害程度。
第二十六条 自建钢结构房屋仅有下列损坏或者无损坏的，应当评价为无安全隐患房屋：
1.部分结构件有轻微锈蚀。
（2）外壳零部件出现轻微裂纹。
第二十七条 自建木结构房屋（含木屋顶），符合下列情况之一的，应当评估为房屋存在重大安全隐患：
（一）木桁架向下偏斜或者倾斜较大，桁架偏斜大于10/120，或平面外倾斜超过桁架高度的1/120；或顶端或端部节点腐朽、裂缝；或木梁构件出现水平裂缝，屋盖倒塌。
（2）木架连接处拉脱、松动，连接铁件严重锈蚀或局部损坏。
（3）木质构件有多个节疤、碳化，有明显的变形、扭曲、腐朽、蚁蚀等现象。
（四）受压或受弯木构件的收缩裂缝深度超过构件直径的 1/2，裂缝长度超过构件长度的 2/3。
（五）木柱侧向弯曲变形的垂直高度大于h/150，或柱顶劈裂、柱身断裂、柱底座腐朽等损坏面积达原截面20%以上。
（6）挡土墙与木柱明显脱离或墙体明显弯曲、严重开裂。
第二十八条 自建木结构房屋（含木屋顶），符合下列情况之一的，应当评估为一般安全隐患房屋：
（1）木框架连接的铁件腐蚀。
（2）少数木构件变形、扭曲、腐朽。
（三）受压或受弯木构件出现收缩裂缝，但裂缝深度或长度未达到第二十四条规定的值。
（四）发生了第二十七条所规定的损害，但损害尚未达到第二十七条规定的价值。
第二十九条 自建木结构房屋仅有下列毁损或者无毁损的，应当评价为无安全隐患房屋：
（1）木架的铁质连接部位有少量锈蚀。
(ii) 沿木梁部件的纹理出现轻微开裂。
第五章 其他
第三十条 按照本技术指南进行的自建住宅安全隐患检测结论不能代替专业机构的房屋安全鉴定。
第三十一条 本指南附件1为自建房屋安全检测危险源评估表，由自建房屋检测机构在房屋检测时填写。
第三十二条 本指南附件2为自建房屋结构安全隐患检验技术指导表，供检验机构参考使用。
附件：1.自建房屋安全隐患排查评估表
2.自建房安全隐患排查技术指导表
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